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    [ 陈召利 ]——(2007-7-6) / 已阅33386次

    《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益

    作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

    《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定,物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理,赋予了购房者、业主更多的权利。
    一、确立不动产统一登记制度,保障购房者、业主权利。
    《物权法》对不动产登记制度做了较大的改动,因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭,要经依法登记才发生效力,因此购房者应该充分重视登记制度,以免让自己的权利落空,遭受到不必要的损失。
    (一)确立物权公示、公信制度。
    第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
    第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
    第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
    登记是购房者必须履行的手续。因为我国实行的是登记生效制度,如果没有经过登记,房屋的所有权实际上并没有发生转移,一旦有第三人凭房产证主张权利,那么购房者即使与开发商签订了商品房买卖合同,交付房款,仍然得不到法律的支持。现实中常会发生因为没有完善登记手续,开发商将房屋“一房二卖”,或者是上当受骗的情况发生。因此,从交易安全出发,购房者应该尽可能的在第一时间办理好登记手续,以免权利落空。
    (二)统一不动产登记制度,减少购房者的手续。
    第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
      国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
    房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,《物权法》出台以前,办理转让、抵押的登记机构有十几个,其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记,必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。其次,许多基层行政机关各自为政,滥用权力,利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。再次,无法保证登记内容真实。我国是物权公示主义,实行的也是实质审查,登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验,需要时还要查看不动产的实际状况。可是,一些登记机关由于工作量大,对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下,要么粗枝大叶地审查。如果买房者不能和开发商公平地享有信息,导致信息不对称,就很容易会出现欺诈行为。
    鉴于此,物权法明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。为了保证登记的中立性和效率性,统一登记制度势在必行。并且为了方便实质性审查,《物权法》规定必须在不动产所在地的登记机关办理,对购房者而言,即在所购买房屋的所在地办理。
    与此同时,考虑到统一登记涉及行政管理体制改革,实行统一登记需要一个过程,因此又规定,“统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。现在《物权法》的规定,意味着当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。因此,今后老百姓办理房产证只跑一家就可以拿下,极大方便当事人,减轻其负担,体现立法以民为本的理念。但是究竟由哪个部门来进行登记,有待于法律作出进一步的解释。
    (三)登记费用按件收取,规范收费。
    第十三条 登记机构不得有下列行为:
    (一)要求对不动产进行评估;
    (二)以年检等名义进行重复登记;
    (三)超出登记职责范围的其他行为。
    第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
    过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取,动辄几十万、上百万,还有的登记机构私自规定按年度登记等,为登记人造成沉重负担,也给登记机构带来“权力寻租”空间。为此《物权法》规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取,这将降低购房者登记的手续费,有利于规范不动产登记中的收费行为,防止有关部分通过登记收费搞“创收”,真正的保护了普通业主的权利。
    (四)规定预告登记制度,防止“一房二卖”。
    第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
    预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
    在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证;更有甚者,交了钱甚至装修入住后,才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
    但是,预告登记的效力不是无期限的,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,办理预告登记之后,到可以正式办理不动产登记时,应当及时办理不动产登记,否则,三个月之后,预告登记将失效。
    (五)登记错误,登记机构应当赔偿。
    第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
    因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
    生活中,经常发生登记错误的情形,比如将房屋的面积大小登记错误,由大房变成了小房;又或者把所有人的名字登记错误,造成麻烦。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。这避免了在过去由于登记错误,但责任不清,互相推卸责任的情况发生。
    二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
    第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
    小区的道路和绿地归全体业主所有,界定了小区道路的归属,同时也是对这些物权的保护,无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质,不能私盖建筑等,即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确,不管是否计入成本,都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确,在司法实践中可能会造成争议。
    三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
    第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
    第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
    物权法实施后,小区楼宇(楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等)的广告收益将归业主所有。此前,这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时,传统的楼宇广告商业运作模式,将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时,广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位,这是《物权法》实施后,不得不面对的首要问题。毕竟,谈判对象的改变,将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后,极有可能产生的情况是,掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》,禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
    此外,开发商以前销售房子的时候,总喜欢将顶楼做出一个露台,然后在销售的时候,以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上,是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利,这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
    四、住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时,必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
    第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
    物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是,物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则,政府行政行为必须得到法律授权,在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下,政府并不能擅自收费。不过,随着后续法律法规的完善,届时能否免费续期,尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期则没有具体规定,只是说依照法律规定办理,这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
    五、建筑区划内,汽车车位、车库应首先满足业主需要,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
    第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
    针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这表明,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。
    六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主,既是对住宅“禁商”一定程度上的放松,又真正地尊重了业主的意思自治。
    第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

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