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  • 购房契约的新约与旧约

    [ 蓑笠翁 ]——(2005-3-22) / 已阅15842次


    “有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
    ——《以赛亚书》


    购房契约的新约与旧约
    作者:蓑笠翁


    自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

    那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

    现象一:房地产商的实力

    房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
    这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

    现象二:房地产项目的证件

    房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

    1.国有土地使用权证
    如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

    2.建设工程规划许可证
    房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

    3.建设用地规划许可证
    工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

    4.建设工程开工证
    建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

    5.销售(预售)许可证
    各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

    虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
    (1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
    (2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
    (3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
    (4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
    消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


    现象三:房地产项目的房屋面积

    我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
    在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
    (1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;

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