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  • 简析“一房二卖”行为类型、预防处理方式及法律适用

    [ 徐凤林 ]——(2019-3-15) / 已阅1002次

    当前,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,人民群众生活水平大幅度提高,衣食住行极大改善,商品流通快捷、市场经济繁荣,人民群众的生活需求更高、更深、更广。各类民商事矛盾聚集和交易不公平,导致民商事案件高发,一房二卖纠纷与日俱增。
    “一房二卖”是指出卖人违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等民事法律规范,践踏公秩良俗、诚实信用原则,将房屋同时卖给二个以上买受人的欺诈行为。一房二卖产生的法律效力与物权变动模式密切相关,我国《物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则,即除了当事人债权达成合意之外,必须履行交付或登记等法定形式。一房二卖涉及法律关系复杂,如何对一房二卖的行为类型进行分类?如何对一房二卖审查和认定?对房屋买卖合同效力、房屋归属作出司法判断,妥善处理解决一房二卖纠纷成为司法实践的重要课题。笔者结合司法实践,运用民法规范和民诉法理论知识进行法理思考,剖析典型案例,归纳总结提出观点与结论如下,以期为司法同仁解决此类纠纷案件提供帮助与借鉴,不当之处敬请斧正。
    一、“一房二卖”行为类型
    类型一:一套房屋分别与两个买受人签订买卖合同而引发的一房二卖纠纷。出卖人就同一套房屋分别与两个买受人签订商品房买卖合同,向其中一个买受人交付房屋并办理过户。两个买受人购房意图真实,签订的房屋买卖合同内容完备,程序合法,预售手续齐备,这是传统的一房二卖纠纷类型。
    类型二:商品房开发建设中,以房顶账引发的一房二卖纠纷。开发商因资金周转等问题不以现金方式结算给付,而用开发建设中的房屋抵顶工程款,此情况多发生在开发商与建材商之间。债务人(即开发商)为出卖人、债权人(即承包方或材料供应商)为房屋买受人、双方选定合适房屋,将欠付的工程款约定为购房款。在商品房销售中,又将该房屋卖与其他买受人,房屋被其他买受人占有使用或过户而产生纠纷。
    类型三:开发商为套取银行贷款,签订虚假买卖合同引发的一房二卖纠纷。是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同,并以此买受人名义向银行申请贷款用以支付部分房款,开发商将房屋所有权转移至此买受人名下,银行发放贷款后,开发商并不实际交付房屋,将此房屋与另一买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用,买受人发现房屋所有权登记在他人名下,要求开发商办理过户登记而产生纠纷。一房二卖法律关系极其复杂。除出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外,还涉及买受人与银行的借贷合同关系,买受人与银行的抵押合同关系,以及银行对房屋的抵押权关系。所以,司法实践中,存在许多亟待解决的法律问题。
    二、如何认定“一房二卖”合同
    要认真审查买受人是否取得所有权变更登记,若依据买卖合同办理所有权变更登记,则可判令其取得房屋所有权;若均未办理登记,则依据合法占有房屋的先后判令归属;若均未占有房屋,则依据二者买卖合同成立先后确定权利。具体根据以下三种情形认定:
    情形一:两份合同均未办理登记,房屋尚未交付,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
    情形二:两份合同中一份过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世、物权公示和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
    情形三:在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因出卖人已没有所有权,所以第二次卖房无效。
    三、“一房二卖”预防处理方式及法律适用
    出卖人和买受人双方成立房屋买卖合同关系后,出卖人全面、正确履行合同是合同法律效力的表现,是出卖人的法定义务。在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,出卖人不可能同时履行两个合同。出卖人在履行一个合同后,对另一个合同必然履行不能,产生违约责任。
    方式一:实施房屋预告登记。我国《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失败。”,由此可见,这是《民法总则》和《物权法》针对一房二卖民事违法行为设计的一项创新性法律制度。先购房者在签订商品房买卖合同时,应约定预告登记条款,并及时办理房屋预告登记。第一房屋买受人办理了预告登记,未经第一买受人同意,后买受人虽然签订了房屋买卖合同,却因该房产有预告登记,无法办理房屋变更登记,即无法取得房屋所有权。此制度设计保护了先买受人的购房利益,保障了先购买者最终取得所购房屋的所有权。
    方式二:依据《中华人民共和国人民调解法》规定,发挥人民调解、行政调解、司法调解组织作用,坚持平等自愿,合法合理,尊重当事人权利的调解原则,运用多元化调解方式,妥善处理一房二卖纠纷,落实好调解协议司法确认制度,提高调解效率和履约率。要积极采取和解的方式处理一房二卖房屋买卖纠纷,买受人可主动与出卖人协商和解,请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,依照法定程序做好调解协议的司法确认,节约司法资源,减轻当事人诉累,实现案结事了。
    方式三:充分发挥司法机关依法办案、定纷止争与实现公平正义的司法功能,通过启动司法程序,提起民事诉讼,维护民事权益。人民法院要严格执行立案登记制改革工作要求,坚持有案必立,有诉必理,对符合法律规定的民事案件及时登记立案、依法开庭审理。依据《中华人民共和国民法总则》、《物权法》、《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《司法指导意见》等法律法规,按照“能调则调、当判则判、调判结合、案结事了”的原则,依法裁判,严肃制裁破坏法律规则的一房二卖行为。加大民事强制执行力度,深化民事执行专项监督,全力破解“执行难”问题,提升司法公信力。要依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,强化民事检察监督,依法对民事诉讼实行法律监督,确保每名房屋买受人的合法权益,维护法律尊严和司法权威,让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。

    吉林省蛟河市人大法工委主任 徐凤林


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