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  • 拆迁安置房交易裁判观点的变迁

    [ 胡雷 ]——(2019-1-17) / 已阅1590次

    摘要:拆迁影响了一批人,改变了这些人的命运。对于拆迁安置房的买卖,法院裁判的观点也是随着时代的发展而有所变迁。从一开始的等同于经济适用房到现在的可以自由上市交易,多少当事人的诉讼案件奠基了现在可以自由交易的裁判观点。
    关键词:经济适用房;拆迁安置房 ;未满五年;自始无效
    一、等同于经济适用房的时期
    在2015年之前,把拆迁安置房的买卖等同于经济适用房的买卖,五年内禁止上市交易。代表性判例为南京市中级人民法院(2015)宁民终字第2121号民事判决书。该判例的影响非常大,为南京本地的拆迁安置房的买卖定下了格调。该时期又为房地产飞速发展的时期,房价涨幅过大。由于该判例的影响,造成南京拆迁安置房买卖中的卖方大肆违约,严重侵犯买房的利益,扰乱了房产交易市场的秩序。
    拆迁安置房买卖与经济适用房买卖混同也是有客观原因的。在拆迁安置的协议或是拆迁的政策性规定中,多发出现经济适用房的字眼。且笔者见过拆迁安置房的房产证,在有的拆迁安置房的房产证上也有五年内不得上市交易的备注。这也给二者的混同创造的了条件。还有一个问题就是即便五年内不得上市交易,起算点如何计算。有的观点认为应当以不动产权证上的登记日期为准,有的观点认为以实际交房之日为准,有的观点认为以拆迁补偿协议签订之日为准。主流观点是以交房之日为起算点。
    二、自由上市交易时期
    由于上述判例助长了卖方因房价暴涨而违约的势头,基于市场秩序的稳定和公序良俗的考虑,江苏法院重新审视了拆迁安置房的买卖行为,并对于进行客观准确的定位。江苏高院最早在2016年通过会议纪要的方式对上述案例的裁判观点进行修正。修正后的裁判观点为,“对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房,有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易。但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。”
    三、进一步放开时期
    2017年江苏省高院在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中重申了2016年的会议纪要的相关内容。对于其中“只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,不予支持。”的规定,亦有不同的理解。第一种观点是按照文理解释理解,即拆迁安置房买卖合同有效,但是未满五年。除了文理解释之外,这种理解也是有客观依据的,因为部分拆迁安置房的房产证上也确实备注未满五年不得上市交易。故现在即便合同有效,也不具有过户的条件,人民法院对于不满五年的过户请求不予以支持。南京本地在房产交易过户问题上,曾经也出现过法院裁判过户与本地房地产部门不予以过户的意见向左的情况。所以要尽量保持两者的一致。第二种观点认为,淡化五年的概念,不将未满五年转让视为不能履行的情形。将拆迁按照房的买卖等同于一般商品房的买卖。第二种观点为笔者所在地区法院的现裁判观点。


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