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    [ 温跃 ]——(2018-6-22) / 已阅1304次

    人防地下室车位收益权归谁?

    作者:温跃

    1、据媒体报道,无锡市梁溪区人民法院历经一年多调查取证、十余次开庭审理,于2017年3月作出判决,认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为金马国际花园全体业主承担,所以地下人防车位收益权应当归全体业主。2018年5月,无锡市中级人民法院作出终审判决,驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉,维持了梁溪区人民法院的原审判决。

    2、无锡梁溪区法院的这个判决肯定是错误的,无锡中院竟然维持原判,让人大跌眼镜。

    3、问题出在物权法。物权法立法时,各方利益争夺激烈,在人防车位问题上,代表开发商的利益集团获得立法优势。

    4、物权法五十二条:“国防资产属于国家所有。”商品房小区的人防地下室及其设备是否属于国防资产呢?产权是否属于国有呢?《物权法》笑而不语。你猜,你猜,你再猜!

    5、其实,只要物权法不明确规定人防地下室产权归业主共有,对于开发商利益集团来说,就取得了物权法立法上的胜利。因为《中华人民共和国人民防空法》已有立法上对开发商有利的规定存在了。

    6、《人民防空法》第二十二条:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。可见,商品房小区的人防地下室属于人民防空工程。

    7、《人民防空法》第五条:“国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人防工程建设;人民防空工程平时有投资者使用管理,收益归投资者所有”。

    8、人民防空法明确规定了人防地下室的收益权归属,其虽没有明确规定人防地下室产权归国有,但开发商们并不在乎人防地下室的产权归属,他们要的是“谁投资谁收益”这个符合中国国情的实用主义说法。

    9、商品房小区的人防地下室显然是开发商在其购买的土地建造的。毫无疑问,开发商是人防地下室的建造者、投资者。

    10、问题是开发商建成商品房小区后,在销售商品房时,是否同时意味着把人防地下室的收益权赠送给商品房的业主了呢?有合同约定了赠与吗?显然没有。

    11、在此,适用民法上的主从物一同转移的规定也是极其勉强的。因此,有人想到了人防地下室的建造成本问题。其实,2000年前后南京建邺法院好像就有一个判决以建造成本打入房价,判定小区地下室(还不是人防地下室)的停车位所有权归全体业主所有。这个判决显然是错误的。

    12、我在很多年前,就在一篇文章中批评建邺法院的这个判决(参见《建筑物区分所有权的共有部分--一个看似馅饼的陷阱 》(温跃))。商品房的建造成本与房价、与产权没有法律上的关联。你购买一台电脑,生产商可能把生产车间的建造成本打入电脑售价,但你购买电脑后,只是得到这台电脑的所有权,而不会得到生产这台电脑的生产车间的产权。尽管生产车间的建造成本打入了这台电脑。

    13、结论是:经济学的成本,不能决定法律上的产权。即使开发商把地下室或人防地下室的建造成本打入商品房建造成本,但开发商卖给你的只是单元房,除非有合同明示,否则不包括地下室停车位或人防地下室停车位。

    14、无锡梁溪区法院在重复南京建邺法院十几年前的审判错误。遗憾的是无锡中院竟然二审维持原判。显然,无锡法官没空阅读我曾经写过的文章,尽管那篇文章在网络上广为流传。


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