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  • 部分法院关于借名购房的裁判指引及个案观点

    [ 赫少华 ]——(2018-1-3) / 已阅4409次

    上海二中院(2017)沪02民终1607号一案,原告认为借被告名购房,要求确认归其所有,且被告配合办理过户手续。但法院查明,借名购房一事没有协议,证据并不充分,但原、被告存在共同出资情况,判令原、被告共同共有。

    延伸出的问题:借名登记房屋中,谁是真正权利人的判断?

    需要咨询专业房产律师,将相关的手续办理稳妥,留存证据。
    ❶房款(税费)的实际支付,以银行转账时,是由出名人出账还是借名人出账,是有讲究的。
    若部分房款是以贷款形式支付,那么依照银行要求,首付款部分必需是以购房人名义支付的,那么借名人的款项到出名人的账户,以及出名人款项付至出售方名下,时间连贯及时及金额一致相对较好。
    ❷房地产权证由实际购房人(借名人)保管,房屋是实际使用或租赁经营,建议借名人实际参与。
    ❸如条件许可,建议房屋出售人出具相关证明,譬如房屋洽谈过程、购买合意等等。
    ❹签署借名购房协议,此环节尤其重要,涉及借名合意的落实,内容需要谨慎。

    五、地方高院裁判观点(含借名购买经适房的处理)

    1、广州高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
    第28条:借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。
    借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。
    出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

    2、北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
    第10条::借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
    案例参考:借名买房问题典型案例——北京市第一中级人民法院2015年发布房屋买卖六大热点问题
    法院观点:韩女士的反诉请求却是要求确认房屋所有权归其所有。因韩女士对该房屋仅享有债权请求权,故本案中韩女士要求确认房屋所有权归其所有的反诉请求,未获得法院支持。韩女士要求姑父协助过户的主张,可另行解决

    3、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)
    第16条:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

    律师视点:有观点提出,一般情况下,借名购买商品房的合同有效,而该条款却正说明借名购买政策性保障房的合同无效。

    持无效观点的理由之一,如经济适用房买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定,属违反法律法规的强制性规定,合同无效。

    另如《人民法院报》2015年11月4日刊登的《名为借贷实为经适房买卖的效力认定》持有的观点:双方签订的实为经济适用房买卖协议。因规避国家经济适用房管理制度,破坏经济适用房管理秩序,进而损害了国家和社会公共利益,应当认定无效。

    查阅北京高院民一庭《当前民事审判中需要注意的几个法律问题》(注:北京审判公号),对该问题进行针对性解释,同时指出-
    认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则,但是如果借名购买的经济适用房的原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订,且该“老房”在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的,可以作为前述原则在适用上的例外情况,认定借名购房合同有效。

    六、借名未成功,房屋未能登记为出名人,协议如何处理?

    举例如下,具体的可参见《案例评析:规避房屋限购政策的借名买房合同应予解除》:
    甲将名下房屋出售给乙,已签署房屋买卖协议,但考虑到乙被限购,无法购得该房屋,故而在补充协议中约定,该房屋出售给乙指定的丙。乙方已按照协议付款给甲。后因甲乙争议,甲诉至法院,要求确认房屋买卖协议无效;乙提请反诉,要求继续履行,将该房屋过户给丙。

    结果:法院判令解除二者之间的房屋买卖协议及补充协议。系争合同违反了《合同法》第7条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定,属于《合同法》第94条第5款关于“当出现法律规定的其他情形时,当事人可以解除合同”的规定,双方之间的合同及其补充协议应予以解除。

    将该问题再深入一点,个案中,双方认为合同有效而达成解除协议,但事实上,该合同确系无效。即解除无效合同而签订的赔偿协议的效力如何认定?

    《人民法院报》2014年07月10日刊登的文章(作者:敖宇波、周爽)中,回应了该问题。
    法院认为,赔偿协议效力认定应以当事人对合同无效的过错为基础。本案中,承包协议因违反法律的强制性规定而无效,双方对合同无效均有过错,应当各自承担责任,但分担责任的大小和赔偿数额的约定属双方意思自治范围,其约定未违反法律规定,故赔偿协议有效。

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