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购房人如何应对限贷政策引发的房屋买卖纠纷

[ 赫少华 ]——(2017-4-12) / 已阅2303次




因“限贷政策”出台,购房人如何应对房屋买卖纠纷

文|赫少华,远闻(上海)律师事务所合伙人

阅读提示:
2016年11月29日起,上海市房屋买卖贷款政策收紧,首套房首付提高至35%,购买二套房首付比例不低于50%(普通住房)、70%(非普通住房)。
房屋交易常有三限:限售、限购、限贷,前二种区分合同效力与物权变动(过户),司法实践中,争议颇多。
限贷系贷款不能或贷款额度不足,考量购房人资金筹集能力,仅限贷情形,购房人主要考量减轻或免除违约责任。
现以司法实践中的几则案例说一说,文末列举上海高院关于限贷争议解答。
 

一、购买人限贷,房东因消极应诉而承担责任。

房屋坐落于闵行区,购房人乙方(夫妻二人)与房东甲已签署了《房屋买卖居间协议》,乙付首付款40万元(含定金部分),其余款项以贷款形式支付,后因购房人之一在本市其他房屋上有名字,故该交易中的贷款无法依约全额贷。后贷款障碍解除后,房东不配合继续履行合同,也不愿意退还房款。乙方诉甲至法院。
常理推断,乙方有违约情形,甲方占有优势的,但本案审理结果却有些典型意义。
法院认为:
即使被告认为合同不能履行的原因在原告,并须追究原告的责任,也应积极应诉。但因被告拒绝履行合同,又消极应诉(拒绝填写《当事人送达地址确认书》,导致该案由简易程序变更为合议庭,审限延长),故判决被告全额返还购房款40万元,并承担相应的利息。

二、双方达成仅选择贷款形式支付部分房款,若该部分贷款不能,购房人可免责

房屋坐落于浦东新区。购房人乙与房东甲签署《房地产买卖居间协议》,已付定金30万元,其中,约定220万购房款是以贷款形式支付。后发现,因乙方资信等原因无法贷款,无法签署正式的《上海市房屋买卖合同》。乙诉甲,要求返还定金人民币30万元。
律师视点:
仅就描述文字,乙方通常要承担定金责任的,诉请恐难支持。但若审核其书面材料,发现贷款环节的约定(双方未有贷款不足,现金补足的条款),还是有争取空间。此点,也正是律师常说,不审书面材料,不便轻易给咨询意见的原因。
法院观点:
房地产买卖居间协议,是对双方签订本约即买卖合同而达成的合意,为预约合同。双方已明确220万元须以贷款形式,且并未选择贷款不足应现金补足的条款,故双方因贷款不能而导致买卖合同未能订立,房东应返还定金给原告。

三、购买人因签约时已属限购限贷对象,即便存有“因政策执行变化”而免责的约定,依然要承担违约责任

系争房屋坐落于宝山,双方已签署《上海市房地产买卖合同》,合同约定,若由于政策执行细则变化等因素,导致确认购房人不具有购房资格,则双方同意解除合同,互不承担违约责任。
律师视点:
司法实践中,若确因限购限贷新政出台,导致原合同履行出现障碍,一般不归责于双方。但实务中发现,在新政突发之外,购买人其实已存有其他违约情形,故违约责任并不可免。
法院观点:
根据购房人提交的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料,其在签订买卖合同时已属于限购限贷,并非是因签约后政策执行变化而导致其为限购限贷对象,无权依据该条解除合同。且未能依照约定期限付款,应承担违约责任。(20%违约责任即48万,法院酌情调整为30万)

四、商品房预售合同,开发商因购房人贷款逾期要求支付违约金或解除合同,提醒注意现金补足

开放商和购房人之间的预售合同中,一般要求购房人在规定的期限内付足贷款部分的房款,否则,现金补足。
而不少情形下,购房人鉴于贷款银行是开发商指定的,而误认为,银行延迟放款,是开发商自身原因,对延迟付款一事不加理会。结果,突然接到通知,解除合同并支付违约金,直接懵掉。
更奇特的案件,购买人却存有逾期支付情形,但贷款后已如期发放到开发商账户,并已还贷半年之久,在临近交房时,突然收到开发商称,逾期付款,解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例:
个案中,开放商和购房人只签署了样本预售合同(非备案),购房人已支付部分房款,因付款问题产生争议,无法签署格式化文本。庭审中,双方均由同意继续履行的意愿,法院直接判决,双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续,购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区,系知名开放商楼盘。因限购限贷政策,购房人逾期近九个月才付清房款。当然,该开放商没有主张解除合同,只是要求逾期付款违约金。法官审理认为,考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响,且购房人违约后积极采取措施继续履行合同,且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点:
在违约情形出现时,违约方的积极配合且证据保全,是减轻或减免违约责任的关键。

五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答

与限贷有关的倾向性观点:
高院观点(转按揭停办事宜):
买卖合同签订后,确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的,该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人,当事人以此为由要求解除合同,可予支持。

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