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以炒卖房屋为目的购房合同无效?

[ 赫少华 ]——(2017-4-9) / 已阅2573次




以炒卖房屋为目的购房合同无效?
文|赫少华,远闻(上海)律师事务所合伙人
朋友圈中传一篇《天津首判:以炒卖房屋为目的的购房合同无效》的报道,大意:
此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。当卖方人陷入了炒房人的圈套,拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉,并索要高额违约金。
滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。
新闻中,法院的观点是合同不成立,但至于是无效还是不成立,此点引起大家的争议。
有观点(法官)提出:从价格法和《房地产经纪管理办法》的角度考虑合同效力问题,而不是说因为买房的人是炒房所以合同无效。并进一步补充观点以说明,《房地产经纪管理办法》不是法律也不是行政法规,但从维护社会公共利益的角度,否定合同效力并无不当。
新闻中的案例目前并没有检索到,但滨海新区法院对于同类案件处理---
情形:购房人签约后高价转手,履行不成的情况下,要求出售人退还定金并要求出售人赔偿高额的违约金。
处理:天津市滨海新区人民法院已有类似的裁判观点,在2016年11月17日的(2016)津0116民初23068号判决中。
合同效力:该案中双方的合同是解除。关于合同的效力,法院认为,原、被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》及“补充协议”,系当事人真实意思表示,合法有效,本院予以确认。
但法院对合同第八条提出了异议,认为:
合同第八条“被告(注:出售人)允许原告(注:购房人)将该房屋过户给第三方名下,并配合过户一切手续,配合原告看房”的约定,将导致最终的买受人非本案原告,此约定违反了公平交易原则,扰乱了正常的市场交易秩序,更有可能给不法分子以可乘之机,借此倒卖房屋,故对原告要求被告赔偿违约金(注:原告已支付2万定金,要求20万元违约金)及居间服务费的诉讼请求,本院不予支持。
但对于同类合同条款,上海市一中院在【案号:(2015)沪一中民二(民)终字第*号】认定中另有角度。合同中有类似的约定:
在甲(注:出售方)、乙(注:买受方)签署的《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》中:
合同第七条:“…经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方,并配合乙方看房”;
合同备注:“甲方承诺该房屋总价*元,如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关。”
当然,在该案的合同履行中,出现插曲,即丙出来买房并与甲签署了《上海市房地产买卖合同》,后来因故解除。
乙起诉甲要求继续履行居间合同,甲认为上述合同无效,主要理由:
①乙隐瞒了其身份,构成了“自己代理”;
②乙方为了不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价,其行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》以及《上海市经纪人条例》相关规定。
法院认为不构成合同无效:
❶在签订合同时,甲对于乙系中介人员的身份系知情的,而且合同载明了房屋买入方是乙,乙购房行为并未构成“自己代理”。
❷判断合同是否无效的依据,应以合同是否违反法律、行政法规效力性禁止性规定作为依据。现甲所引用的相关规定,均非确定合同无效的依据。
❸至于乙在合同中与甲所作的补充约定内容,也不存在限制及加重上诉人履行合同之义务,退一步讲,即便可能违反上海房管局的相关规定,也属于由相关行政部门处理的问题,因非强制性的法律规定,故不构成合同无效。
至于开篇的新闻中提到合同不成立的认定,在房屋买卖中,我们再来看一则再举司法案件。
在(2015)宝民三(民)初字第*商品房预售合同纠纷中,俞*、张*本为在开发商处锁定某房源而签署了合同。
但法院认为,《上海市商品房预售合同》的乙方为俞*、张*,该合同权利义务关系的一方主体也应为俞*、张*两人。开发商主张乙方由俞*一人签字,即与俞*一人形成了商品房预售合同关系,缺乏法律依据,亦未得到俞*、张*的认可,《上海市商品房预售合同》的乙方张*未签订该合同,该合同不成立
【注:二人购房,一人代签,另一人未追认▶合同不成立?】
至于说,(中介人员)为炒卖房屋为目的购房合同效力?是不成立、解除或无效。
在上海第二中院审理的【案号:(2011)沪二中民二(民)终字第*号】,法院认为:
房屋经纪居间应当诚实守信并在核准的经营范围内从事居间中介服务,不得擅自超越经营范围从事自营活动。
*作为居间事务所的投资人并从事居间事务,向当事人隐瞒交易真相,并超越经营范围,从事自营活动,从中获取房屋差价,显然违反诚信原则,其自营行为也没有法律依据,故其获取的差价应当返还。
但法院并未对相关合同的效力给出认定,违反诚信原则、自营行为没有法律依据,是否能得出合同不成立或无效?民法总则倒是有明确规定,违背公序良俗的民事法律行为无效。
许多案件中,炒卖的目的无法简单认定,开篇新闻中提及到一个现象,即是17起房屋买卖合同。

塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。

尤其是要注意的是,该17起合同当事人,尤其是买受人之间的关系。

赫少华,远闻(上海)律师事务所合伙人
办公:50366225,hsh@yuanwenlaw.com

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