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    [ 邵泓涛 ]——(2017-3-14) / 已阅2568次

    买了商品房,购房人在何种情况下可退房?
    浙江振进律师事务所 邵泓涛 13967442125
    普通百姓买房子往往要举全家之力,还要背上10年20年的还贷压力。我国采用商品房预售制度,从购房到交付会有很长一段时间,会产生各类问题,购房者的权益随时有被侵害的可能。那么,作为购房者,在什么情况下可以通过退房(解除购房合同)来维护自身合法权益呢?
    一、签订认购书后,双方无法就正式商品房买卖合同主要条款达成一致的,买受人可以要求解除认购协议,退回定金。
    二、购房合同无效、被撤销。
    《合同法》规定,合同无效或被撤销的,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。具体到购房合同上就是购房者退还房屋,而开发商退还房款,还可能要赔偿损失。根据相关规定,下列情形,购房合同无效或可撤销:
    1、开发商未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
    2、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
    3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
    4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    三、合同目的无法实现,购房者无法取得房屋。
    1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
    2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
    四、房屋质量存在问题。
    1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可请求解除合同和赔偿损失。
    2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可请求解除合同和赔偿损失。
    五、房屋面积误差绝对值超过3%。
    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息。
    六、开发商迟延交房、办证超过一定期限。
    1、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。双方在合同中约定了延期交付房屋多长期限后可解除合同的,按约定。
    2、商品房买卖合同约定或者按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可请求解除合同和赔偿损失。
    七、因开发商原因或不可归责于双方的原因不能按揭贷款。
    商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同。
    八、开发商擅自变更规划、设计。
    1、《商品房销售管理办法》第十九条规定:“……房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”
    2、《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。
    在上述情形下,购房者可采取要求确认合同无效或解除合同的方式退房,并要求开发商退还房款、赔偿损失。但在很多时候,退房并不是最好的选择,购房者应根据实际情况,咨询专业律师,做出对自己最有利、权益最有保障的选择。

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