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出售方违约不肯出售房屋,法院判决继续履行合同并过户

[ 奚正辉 ]——(2017-2-9) / 已阅3755次




出售方违约不肯出售房屋,法院判决继续履行合同并过户



文/ 奚正辉|律师
远闻(上海)律师事务所 主任、高级合伙人

阅读提示:
2016年由于房价快速上涨,出售方反悔不肯出售房屋的案例频发,出售方往往会借口涨价、不配合买受方办理银行贷款、不肯过户、不肯交房等。这时,买受方如何诉请继续履行买卖合同,并要求过户呢?每个案例都会有所不同,要具体案件具体分析。奚律师最近有三个胜诉判决,分享给大家,希望给读者一点参考。

关键词:
买卖合同 房价上涨 出售方违约 继续履行 强制过户

主文:
案例一:案号:(2016)沪0115民初75240号,浦东法院判决日期:2016年11月30日
2016年7月,出售方宋某与买受方陆某签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,转让上海市浦东新区泥城镇彩云路一套拆迁安置房(满三年可以转让),约定房屋总价为110万元,双方于2016年11月30日前办理过户手续。买受方按约定支付首付款105万元,剩余5万元没有支付。出售方由于自己置换房屋没有成功,而且房价上涨了,明确称不出售房屋了。
由于过户期限还没有到就先行起诉,奚律师于是代理买受方给出售方做了电话录音及让中介出具证明,证明出售方已经明确不同意出售房屋。审理期间,买受方将剩余房款5万元支付到了法院。
法院判决:出售方于判决生效后10日内将房屋过户及交房给买受方。

案例二:案号:(2016)沪0116民初9340号,金山法院判决日期:2016年12月27日
出售方为张先生与吴女士,为夫妻关系。2016年7月16日,张先生一人与买受方沈某签署了《上海市房地产买卖合同》和《补充条款》,买卖合同约定房价为147万元,补充条款约定出售方实际到手价为125万元,双方做高了买卖合同的价格。双方约定的过户时间为2016年10月31日前,提前交房时间为2016年9月10日前。买受方按约定向出售方张先生支付了首付款38万元,剩余部分银行贷款支付。之后,吴女士在买受方沈某办理银行贷款时补签署了《上海市房地产买卖合同》,但是没有签署《补充条款》。2016年8月18日,出售方将系争房屋上的银行抵押贷款全部结清,但是抵押登记没有注销。2016年9月,买受方通过了上海农商银行的贷款审批。买受方催出售方办理交房与过户,但是出售方以房价上涨,无力购买新房屋为由,表示不愿继续出售房屋。
奚律师代理沈某收集了相关证据后,于2016年10月8日起诉到法院。法院审理中,吴女士认为房屋转让价格为147万,不同意125万的价格。审理期间,沈某将剩余房款87万元支付到法院账户。
法院判决:出售方于判决生效后10日内将房屋交付给买受方,且10日内注销抵押及过户给买受方,并承担逾期交房的违约责任,诉讼费与保全费全部由出售方承担。

案例三:案号:(2016)沪0109民初22043号,虹口法院判决日期:2016年12月26日
出售方为蒋先生及其儿子,儿子系未成年。2015年6月14日,出售方蒋先生并代理其儿子与买受方黄某签署了《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》,约定房屋总价288万元,原告按约支付了首付款126万元。出售方收到首付款后用于归还了系争房屋的抵押贷款,并注销了房屋上的抵押登记。2015年7月30日,双方完成审税,买受方缴纳税款5万余元。办理过户时,房地产交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通过诉讼查封。2015年11月,李女士败诉,房屋解封。2015年12月,买卖双方再次申请房屋过户,交易中心告知未成年人出售房屋需要父母双方签字,由于李女士不配合,未能过户。后房价上涨,出售方蒋先生要求增加70万元,否则不同意过户。
奚律师代理买受方诉讼至法院,认为父亲是小孩的监护人,也是法定代理人,代为签署的买卖合同成立并生效,无须小孩母亲签署。法院审理中,买受方将剩余房款支付到法院账户,并且同意另外补偿房款15万元给出售方。
法院判决:出售方于判决生效后15日内将房屋过户并交付给买受方,诉讼费与保全费全部由出售方承担。


延伸阅读:
买卖合同纠纷中,首先要判断合同是否有效?其次要判断到底是谁违约?最后判断合同是否可以履行?房价上涨过快时,继续履行合同,可以最大限度的维护买受方的权利。
专业的房地产律师可以帮助当事人收集证据,分析案件并做出客观的判断,为客户降低损失或者争取利益最大化,及控制诉讼风险。

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