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公司买卖办公楼的流程及注意事项

[ 奚正辉 ]——(2017-2-9) / 已阅4290次




公司买卖办公楼的流程及注意事项



文/ 奚正辉|律师
远闻(上海)律师事务所 主任、高级合伙人

阅读提示:
营业税改增值税后,公司购买房屋可以抵扣5%的增值税,刺激了公司购置办公楼及商铺的需求。在上海,办公楼及商铺的体量非常大,每年交易的金额也很高。办公楼及商铺如何交易?如何缴税?很多人都一知半解。本律师就以刚代办完成的办公楼买卖案件向大家做简单介绍,希望能提供一点参考价值。

关键词:
办公楼 土地出让 增值税 土地增值税 银行贷款

主文:
2016年4月,买卖双方(都是外商投资企业,注册登记在上海)自行达成买卖上海市长宁区三间办公室的意向,没有中介公司居间介绍,双方于是委托专业的房地产律师办理房屋买卖手续,并控制交易风险。
律师接受委托后,先审查双方的资料:出售方于2007年在上海市长宁区向开发商购买了15层、16层办公楼,每层共6间办公室,一共12间,登记在一本房地产权证上,土地性质为划拨,目前有贷款抵押给了银行。买受方现要以银行贷款的方式购买1601-1603室,买受方具备购房资格。

律师策划并经办了全部交易流程:
首先、办理土地出让手续:
1. 申请归还出售方的银行贷款;
2. 领取抵押注销文件;
3. 办理抵押注销登记;
4. 办理退保手续;
5. 出售方向上海市长宁区规划和土地管理局申请补缴1601-1603室土地出让金及附相关资料;
6. 长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单;
7. 对1601-1603室房屋所分摊的土地进行评估(评估费由政府承担);
8. 出售方与长宁区规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》(约定合同签署后15日内支付10%出让金,60日内支付90%);
9. 到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书(收据)》缴纳土地出让金(收款人为长宁区财政局);
10. 到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》(由于公司注册号变化);
11. 申请并缴纳契税;
12. 办理房屋转移登记申请,缴纳每套房屋的交易手续费,取得二份收件收据;
13. 取得1601-1603室的产权证及剩余房屋的新产权证。

其次、办理房地产转让手续:
14. 双方就三套办公室分别网签《上海市房地产买卖合同》;
15. 委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估,出具评估报告;
16. 将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核;
17. 向交易中心档案室调取原购房合同及契税单(因为出售方遗失了资料);
18. 向开发商调取原购房发票(因为出售方遗失了资料);
19. 出售方开具增值税发票(若没有开票资格,向所在税务所申请);
20. 交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》;
21. 由出售方所在地的税务所核定土地增值税(土地增值税纳税申报表);
22. 纳税完毕后,税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明;
23. 凭《土地增值税完税联系单》,双方到交易中心税务部门办理审税,出售方缴纳增值税及附加5.65%,买受方缴纳契税3%及印花税0.05%;
24. 办理房屋转移登记申请,缴纳交易手续费等,取得收件收据;
25. 买受方凭收件收据领取不动产权证;
26. 买受方凭产权证办理抵押,获得银行流动资金贷款,并支付给出售方;
27. 出售方交房给买受方。

本次交易的注意事项:

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