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受欺诈订立的合同,可以请求解除合同或者宣告合同无效

[ 蒋学争 副教授 ]——(2016-12-27) / 已阅1587次




受欺诈订立的合同,可以请求解除合同或者宣告合同无效

蒋学争 律师 副教授
一、案情简介
2008年8月30日,原告黄某与被告成都龙湖锦城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,该合同第一条约定的项目建设用地的土地使用权证为新津国用(2006)第040102号、第040142号、第040143号,项目建设规划许可证为新津县建设局新规划(2006)第6号、第7号(两证简称06规划),建设工程施工许可证为510132200605100101,新津县房管局给被告颁发了《商品房预售许可证》。合同还约定原告向被告支付购房款5178397元,2009年10月30日交付。
2015年4月28日,原告认为被告交付的别墅不是合同中约定的06规划的房屋,且有质量问题,而是08规划的房屋,隐瞒规划変化事实,欺骗原告签订合同,属于民事欺诈,遂向成都市中级人民法院提起诉讼,请求:1、解除双方签订的《商品房买卖合同合同》,2、判令被告退还原告购房款5178397元及利息(从付款之日起至实际付清之日止按五年期以上同期银行贷款利率计算),暂计至2016年4月20日为2391641.37元。
被告辩称,该小区原06规划早已作废,实际按照2008年8月28日新津县建设局颁发了的新规划(2008)第315号《规划许可证》和09年规划(简称08、09规划)修建的,规划变化已取政府批准,系合法行为,不影响原告的居住使用;原告要求解除合同已超过除斥期间,请求法院驳回原告的诉讼请求。

二、审理及判决
成都市中级人民法院一审查明,06规划分一、二期两期,其中一期规划了278套别墅,二期规划了95套别墅,两期共计373套别墅。2008年8月28日被告又将原06规划中的一期土地进行重新规划成227套别墅,取得新津县建设局颁发了新规划(2008)第315号《规划许可证》(简称08规划);2009年被告又将原06规划中的二期土地再次重新规划为218套别墅,取得了新津县建设局颁发的《规划许可证》(简称09规划),两期共计445套别墅,同一地块上两次规划多出72套别墅。
另查明,06规划的户型只有A、B、C、C1四种,公共配套用房有3000余平方米的会所单独一幢、物管用房一二期各单独一幢。而08和09规划的户型为A、B、C、C1、E、F、G;08规划将原06规划建设的会所变更为商业产权,已转让给案外人所有;物管用房从原06规划的独幢变更到其他商业用房之中,且实际交付仅交付200余平方米。
一审认为,原告购买的房屋是06规划下的商品房,而08规划与06规划相比,项目整体情况发生了相当大的变化,被告龙湖公司并未将让情况告知原告,导致被告不可能交付06规划的房屋,合同已实际无法履行。原告解除合同的依据是合同履行不能,双方合同关系实际已处于终止状态,与解除合同的效果相当,原告要求对已解除的合同进行判决确认,并无法律障碍。遂判决如下:一、解除双方签订的《商品房买卖合同合同》;二、判令被告退还原告购房款5178397元及利息(利息购房款为本金,从2008年8月31日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算)。

三、分析讨论
(一)欺诈的构成要件
(1)一方需有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈方明知自己的欺诈行为会使被欺诈人陷入错误的认识,希望或者放任此种结果发生的主观态度。
(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为一般包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种。
(3)被欺诈方因受欺诈而陷于错误的判断。也就是指欺诈的行为与陷入错误判断的结果之间有相当之因果关系。
(4)被欺诈人基于错误判断而为意思表示。
欺诈分作为和不作为两者。作为是指行为人在订立合同过程中故意虚构事实、歪曲事实等。不作为的欺诈是行为人隐瞒事实,不告诉对方真实情况,构成不作为欺诈的前提条件,是行为人有如实告知义务而故意不告知,即负有告知义务,该义务来源合同约定或法定义务。
(二)欺诈行为发生的时间段
欺诈行为发生的时间段应当从对方发出要约至合同生效之日止。若合同生效之后,对方有故意诈骗、隐瞒事实的行为,属于合同履行中的问题,不属欺诈范畴,守约方可以按《合同法》第94、107、108、112、113条等追究对方的违约责任。
笔者认,成都市中级人民法院判决解除合同是正确的,理由有以下几点:
1、案涉合同签订时间为2008年8月30日,而被告在缔约时,明知06规划已作废, 2008年8月28日被告已取得新津县规划局08新规划,且06规划与08规划有重大变化,被告却隐瞒这一关键事实,以按低密度、别墅占地面积大、公共配套齐全、高品质、升值空间巨大的06规划进行修建与原告签订《商品房买卖合同》,并将06规划赫然写在《商品房买卖合同》上,能够证明被告故意隐瞒“08规划”与订立合同有关的重要事实的行为。
2、被告明知销售的房屋是按08规划建设的,没有取得相应08《商品房预售许可证》,却把《06建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》悬挂销售大厅,展示给原告看,让原告误认为被告销售的房屋就是06规划房屋,这实际上是挂羊头买狗肉,欺骗原告签订合同,属于民法上民事欺诈行为。
综上,《合同法》第42、43条规定当事人在订立合同前之间的互相保护、通知、保密、协作及诈欺禁止等先合同义务,就被告负有法定的告知义务,但被告故意06规划已作废,该房是按“08规划”建设的重要事实,已构成合同欺诈。原告基于被告的欺诈而陷于错误判断所签的《商品房买卖合同》属可撤销的合同。但被告采取欺诈方式签订合同的后果表现在合同履行上,就是无法向买受人交付合同约定的标的物,即被告根本无法交付合同约定的06规划房屋,原告也可以请求解除。
一审原告选择解除合同之诉,请求解除合同有事实依据,符合法律规定,遂成都市中级人民法院作解除合同的判决是正确的。

四、本案涉及问题是:受欺诈订立的合同,能否要求解除合同
人们习惯地认为受欺诈订立的合同,当事人只能申请人民法院或仲裁机构撤销。但是笔者认为受欺诈订立的合同可以申请撤销,也可解除合同,有的合同只能宣告无效,应当综合全案情况而定,不拘泥于法条的约束。
1、合同撤销与解除之间的关系
法律从不同角度对合同进行评价,对于表意不真的合同,可以申请撤销或者变更,这是法律从合同谈判、签订角度来评价合同。从合同能否履行的角度来看,合同可能履行,也可能履行不能,对无法履行的合同可以请求解除。由此可以得出一个结论,撤销合同和解除合同是法律从不同的角度对合同作出一种评价,两者并不矛盾,如同按不同的标准可以把人分成老年、中年、青年;大学生、中学生;或者律师、会计……一样。对于具体某份合同,究竟是撤销,还是解除,要具体分析,不能一概而论。对于既能撤销,又能解除的合同,原告享有选择权。
2、因欺诈订立的合同,应当根据欺诈的具体内容来确定诉讼请求
案例一:开发商没有取得甲项目的《商品房预售许可证》,却将乙项目的《商品房预售许可证》冒充甲项目的《商品房预售许可证》,或者伪造甲项目《商品房预售许可证》,与买受人签订甲项目的《商品房买卖合同》,虽然开发商欺骗了当事人签订合同,但该合同按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》的相关规定只能申请人民法院宣告合同无效,不能请求撤销或解除。
案例二:开发商隐瞒房屋已出售给丁的事实,再以高价将同一房屋卖给戊,该合同在签订中虽然开发商有隐瞒房屋已出售的事实,有欺诈故意,但戊并没有陷于错误认识,也不是基于错误意思表示而签订了《商品房买卖合同》,所以戊只能请求解除合同,不能请求撤销合同。
案例三:张某虚构有某著名画家的名画卖给李某,双方签订了买卖合同,事后得知张某在签订合同前根本就没有名画,李某要求张某返还预付款,对于该合同究竟是申请撤销还是解除合同呢?
要回答这个问题,首先就要解决买卖合同是否成立,是否生效的问题?
最高人民法院《合同法》若干问题的解释(二)第一条明确规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立;对合同欠缺前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院可以依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。合同法理论也有“无标的,无合同”之学说。即判断合同成立的标准就是看合同“当事人、标的、数量”三大基本要素是否齐备,如果欠缺任一一项,则应认定为合同不成立;如果合同具备了上述三大基本要素,则应认定为合同成立。
上述问题还引申出另一个法律问题,三大基本要素是形式要件,还是实质要件呢?即,在合同上只要写明了具体的“标的物”就应当认定为具备上述要件,还是要求合同中载明的“标的物”一定要真实存在?
以本案为例,如果三大基本要素是形式要件,案涉合同上已载明 “标的物”为一幅“画”,则应认定为合同成立。如果三大基本要素是实质要件,那么合同上虽然清楚载明“标的物”是一幅“画”,但实际上该“画”根本不存在,标的物就没有,按实质要件就应当认定为合同不成立。
笔者认为,三大基本要素应属形式要件,也就是说只要合同上载明了“当事人、标的、数量”三项,就应当认定为合同成立。至于合同中载明“标的物”实际上不存在,这是合同履行中要解决的问题。根据上述分析,案涉合同应当认定为合同成立。按照《合同法》第四十四条的规定,除法律、行政法规另有规定或当事人另有约定外,合同一般是自成立时自动生效。因此,案涉合同应当认定为合同已生效。
从本案看,张某虚构有某著名画家的名画,李某才签订了买卖合同,符合合同欺诈的四个构成要件,李某可以申请人民法院撤销买卖合同。从另一个角度来看,张某的欺诈的结果,必然导致合同目的不能实现,无法向李某交付符合合同约定的标的物,李某完全可以根据《合同法》第94条要求解除合同,即李某作为原告可以选择撤销或者解除合同来维护其正当权利。
案例四:行为人甲采用欺诈手段,虚构事实,与受害人乙签订合同,收取受害人100万元,受害人报案后,公安机关立案侦查,甲最终被法院以犯合同诈骗罪,判处无期徒刑。
甲判刑后,乙根据《合同法》第五十四条第二款之规定,以甲虚构事实,使其误以为真,在违背真实意思表示的情况下,签订了该合同为由提起民事诉讼,请求判决撤销合同,并返还价款100万元及资金利息。
案涉合同争议焦点是:应当判决撤销该合同,还是判决合同无效?
有两种观点,第一种观点认为,构成合同诈骗罪,其合同无效。理由为:1. 合同诈骗罪系刑法规定的犯罪行为,所有犯罪行为都是损害国家利益,按《合同法》第52条应当认定合同为无效。第二种观点认为,构成合同诈骗罪,若损害到国家利益的,或者以合法形式掩盖非法目的,才能认定为合同无效,否则合同仍应认定有效。
笔者赞同第二种观点,法益是刑法规范所保护的利益和价值,既有国家利益也有集体利益、个人益。比如故意伤害他人身体、抢夺个人财物,不属于损害国家利益。所以犯罪行为损害的法益并不全是国家利益,应视具体情况而定,不能认为案涉犯罪的合同统统认定为损害国家利益,一律认定为合同无效。这是因为对同一事实性质的认定,刑事法律与民事法律存在不同标准,不宜以刑事合同诈骗罪一概认定合同无效。民事合同效力的认定应严格执行《合同法》第52条的规定。最高人民法院司法解释已进一步将“违反法律、行政法规的强制性规定”限缩解释为“效力性强制规定”。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第13条明确规定,借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪,或者已经生效的判决认定构成犯罪,当事人提起民事诉讼的,民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定,认定民间借贷合同的效力。
构成合同诈骗罪能否“以合法形式掩盖非法目的”认定合同为无效呢?应当区别看待。
笔者认为,“以合法形式掩盖非法目的”中的“目的”应当是合同双方当事人的共同目的,而非单独哪一方的目的,至少对方明知或理应知道的该目的。“合法形式”是指以合法形式掩盖非法目的合同的外在合同具有合法性,其本身满足合同成立和生效的要件。“以合法形式掩盖非法目的”的“非法”是指“违反法律、行政法规效力性强制规定”。

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