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  • 上海房产新政下,因限购等问题导致合同解除及赔偿的六项处理意见

    [ 赫少华 ]——(2016-3-28) / 已阅6279次

    上海房产新政下,因限购等问题导致合同解除及赔偿的六项处理意见

    文/赫少华、奚正辉律师

    远闻(上海)律师事务所合伙人

    阅读提示:


    2016年3月25日,上海市房产新政出台,最大的直观冲击莫过于限购,尤其是对非上海户籍者。

    条文:提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

    新政即日起执行,已经在进行交易的,以网签时间为准。据了解,所谓5年,不得中断,不得补交,外地人单身依旧不得在沪购房。

    限购政策的紧急着陆,交易市场中出现一种尴尬的情形,就接受到的咨询及承办案件,梳理出如下状况:

    1、网签时,买受人已符合满2年的购房资格,在新政(满5年)实施时,尚未过户,双方现存有争议;

    2、网签时,买受人并不具备满2年的购房资格,新政实施前已具备购房资格,但目前尚未办理过户手续;

    3、网签时,买受人并不具备满2年的购房资格,但合同约定的过户日期届满前(在新政实施前)已符合购房资格,现新政实施,交易出现僵局;

    4、网签时,买受人并不具备满2年的购房资格,但约定的过户日期前(新政实施后)才具备该资格,现交易直接陷入僵局。

    5、其他。

    注:此处的网签,主要是指经中介打印且买卖双方签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》。

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    基于因限购存在的相关问题,本律师结合相关法律规定、上海法院审判部分意见,归纳梳理下列问题:


    一、网签时,购房资格对合同效力的影响

    倾向性意见:

    依据京高法发[2011]400号,北京高院认为,当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时,法院在审理过程中,原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。

    上海法院审判实践中,仅仅因买受人限购一事,对双方所签署的《上海市房地产买卖合同》的有效性认定一般并不存有争议。在买受人限购问题上无法补正的话,双方焦点往往集中在:“解除”合同及相应的违约责任认定。

    二、买受人网签时不具有购房资格,导致买卖合同无法继续履行,买受人是否要承担违约责任?

    倾向性意见:

    此处所称的“合同”,不仅仅是指示范文本《上海市房地产买卖合同》,还包括在中介处所签署的房地产买卖居间协议或房地产买卖协议。

    一般情况下,若买受人自始自终都不具备购房资格,最终导致合同交易无法继续履行,则应承担违约责任。

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