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  • 房东收取定金后拒不签署正式买卖合同被判赔偿损失

    [ 奚正辉 ]——(2016-4-6) / 已阅5931次

    房东收取定金后拒不签署正式买卖合同,被判依房价款10%承担违约金

    文/奚正辉、赫少华|房地产律师

    远闻(上海)律师事务所

    阅读提示:

    最近由于上海房价快速上涨,房东收取定金后,违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议及房地产买卖协议中都约定了定金与违约金,这种案件法院如何处理?

    当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签署《上海市房地产买卖合同》示范文本,当时之间的买卖合同是否成立、有效?予以区别对待。上海高院意见,若双方并未明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定。

    对于确不能继续双方之间的买卖合同,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,易产生争议。

    关键词:

    居间协议 房价上涨 房东违约 定金 违约金


    案情介绍:


    2015年5月,买受方王某通过中介公司居间介绍与出售方吴某签署了《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》。

    王某向吴某购买上海市丁香路一套公寓房,转让总价为700万元,并支付了定金人民币20万元。

    其中协议约定:若一方违约,守约方有权解除本协议,要求违约方向守约方赔偿总房款的20%的违约金。

    之后,吴某一直拖延签署《上海市房地产买卖合同》。

    王某起诉到法院要求吴某退还定金20万,并要求吴某赔偿20%的违约金140万元。

    庭审中,法院追加了中介公司为第三人。

    远闻所律师详细收集了证据提交给了法院,并代理吴某发表了如下观点:

    1、房地产买卖协议中约定的违约金条款是双方真实意思表示,没有欺诈、胁迫及显失公平等情形,是合法有效的。

    2、协议中即约定了定金,又约定了违约金,根据合同法的约定,守约方有权选择主张违约金。

    3、本案中,由于近期上海房价快速上涨,该房屋上涨了约25%,所以被告吴某宁肯违约不卖该房屋,为了谋取更大的利益--房价的25%。

    4、由于吴某的违约行为,导致王某不能购买该房屋,也错失了购买房屋的机会,导致王某现在要以更高的价高买同样的房屋,造成了王某实际损失25%。

    5、其他辩论意见。

    法院意见:

    鉴于吴某要求降低违约金,法院综合考虑合同的履行情况,判决如下:

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