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    [ 王冠华 ]——(2015-11-14) / 已阅4042次

    我滴个神呀,我的合法权益怎么就不受法律保护了?

    王冠华

    日前,微信公号“法律讲坛”刊载一篇转自公号“湖南高院”、题为《房屋转让协议定“两人共有”,法院为何只判给男方》的文章,该案基本案情是:2009年2月,男方聂某与案外人某公司(以下称出卖人)签订了房屋转让协议,并交纳了全部房款,但未办理过户手续。随后不久,男方同意与其恋爱的女方刘某在房屋转让协议中的买方处加签了自己的名字,并将该协议“产权共有情况”一栏中的“无”删去,添加了“房屋产权归聂某、刘某共同共有”的文字内容,并双方捺了手印。2009年年底,聂某、刘某登记结婚,后于2013年离婚。离婚后,在案外人某公司的配合下,聂某将房产办理到其一人名下,现刘某诉至法院,要求享有房产一半权利。

    株洲市天元区人民法院一审认为:根据谁主张谁举证的原则,刘某没有向法院提供足够的证据证明其在同居期间出了购房款和装修款。而聂某与案外人某公司签订房屋转让协议、交纳房款,均是两人登记结婚前以个人名义办理,房屋应为男方一人所有。

    株洲市中级人民法院二审认为:房屋转让协议书有聂某和刘某的签名和手印,应视为当时聂某自愿将该房屋的部分所有权赠与刘某,约定为双方共有,但双方未及时按约定办理登记手续。根据相关法律条文,聂某在履行赠与协议前,有权撤销该赠与协议。聂某后来将该房屋办理产权过户登记至自己一个人名下,应视为其已撤销该赠与协议。同时,依照《物权法》的规定,这套房屋的产权的变更、转让,应自记载于不动产登记簿时产生效力。双方没有及时与聂某的单位办理房屋登记手续,相当于该协议没有履行。因此,房屋产权应认定为聂某一人所有,故驳回刘某上诉,维持原判。

    对此,笔者持有不同意见,对上述判决不能苟同。具体分析如下:

    1.聂某赠与刘某的是房产吗?

    所谓赠与合同,根据《合同法》第185条规定,是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案中,聂某同意刘某在房屋转让协议中的买方处加名并在“产权共有情况”一栏中添加 “房屋产权归聂某、刘某共同共有”文字内容时,案涉房屋并未办理初始登记,聂某并非案涉房屋的所有权人。既然当时案涉房屋不是聂某“自己的财产”,二审法院认为“房屋转让协议书有聂某和刘某的签名和手印,应视为当时聂某自愿将该房屋的部分所有权赠与刘某”这一说法就站不住脚。
    聂某于2009年2月与出卖人某公司签订了房屋转让协议,并交纳了全部房款,其作为买受人,享有要求出卖人移转财产之请求权。从权利性质上看,该等请求权应属于债权。

    2.聂某赠与刘某债权的行为已完成,不享有任意撤销权

    由于债权属于财产的一种类型,依《合同法》第185条规定当然可以成为赠与之标的。根据《合同法》第186条规定,除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证的赠与合同外,在权利转移之前,赠与人对赠与财产有任意撤销权。对于“权利转移”与否,笔者以为,应结合《合同法》第79-81、87、187条等相关规定来理解。

    (1)聂某享有的债权可以转让。根据《合同法》第79条规定,除非根据合同性质、依照法律规定或者按照当事人约定不可转让的,债权人可以将债权全部或者部分转让给他人。本案中,聂某享有的请求权不属于法律规定的禁止或者限制转让的除外情形,其转让不存在任何法律障碍。

    (2)聂某享有的债权无须登记即可转让。《合同法》第87条规定,法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。同时《合同法》第187条规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。本案中,即便聂某同意刘某加名时,其真实意思表示为赠与房屋所有权,但由于当时其并未取得房屋的产权,故赠与房产无从谈起。如前述,聂某对出卖人享有的是转移财产的请求权,在现行法律法规的框架下,该等请求权的转让无需办理批准、登记等手续。

    (3)刘某已成为共同共有债权人,享有连带债权。债权转让既可有偿、也可无偿,无偿的债权转让行为并不为我国法律所禁止。在《合同法》语境下,由于债权转让不需要登记也不需要交付,在当事人双方达成债权转让合意时,债权转让的事实即已完成。本案中,由于聂某同意刘某作为共同买受人在房屋转让协议上签字,且将该协议“产权共有情况”一栏中的“无”删去,添加了“房屋产权归聂某、刘某共同共有”的文字内容,并双方捺了手印,故聂某、刘某之间已发生债权转让。对于出卖人而言,聂某、刘某已成为共同共有债权人,享有连带债权。

    (4)出卖人某公司不能向聂某或者刘某单独一方履行。《合同法》第80条第1款规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。本案中,由于聂某同意刘某加名并注明产权共有情况时,事实上已得到出卖人某公司同意,故应视为聂某、刘某之间发生的的债权转让合意已通知出卖人(债务人),在刘某、聂某成为共同共有债权人、享有连带债权时后,出卖人即不能单独向聂某或者刘某履行移转房屋的义务。

    综上分析,聂某赠与刘某债权的行为已完成,不享有任意撤销权;刘某已成为案涉房屋的共同买受人,其作为共同共有债权人,有权向出卖人某公司主张移转房屋的权利。

    3.聂某、出卖人某公司均应对刘某承担违约责任,本案宜作再审处理

    本案中,聂某于2013年与刘某离婚后,在赠与行为成立的情形下,背着刘某办理登记手续,并将案涉涉房屋登记在自己一个人名下,其行为已构成对刘某的违约;在刘某已系案涉房屋的共同买受人的情形下,出卖人某公司不顾刘某系共同共有债权人的事实,单独向聂某履行即协助聂某单独办理房产登记,亦已构成对刘某的违约。故刘某有权要求聂某和出卖人某公司承担违约责任。笔者以为,本案宜作再审处理。
    此外,笔者以为,由于聂某、出卖人某公司背着刘某办理房产登记、并将案涉房屋登记在聂某名下,该等行为系“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的”无效民事行为,刘某也可另行提起侵权之诉或者确权之诉。

    【作者简介】专职律师,法学博士,目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。

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