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    [ 宋伟伟 ]——(2015-4-28) / 已阅8991次

    房屋层高缩水的赔偿标准
    作者:宋伟伟律师
    商品房买卖合同纠纷中,由于“层高缩水”问题导致的业主与开发商纠纷越来越多。但是,现行的《商品房买卖合同》范本没有规定层高不符的违约责任,法律法规也没有对于层高问题的明确规定,导致现实中的纠纷难以协商解决。
    一、“层高缩水”的原因
    首先需要界定何谓“层高”。根据《住宅设计规范》的规定,层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。老百姓通常理解的地面到屋顶的距离是净高,通俗地说,室内净高加楼板的厚度等于层高。
    其次,根据现实中已经发生的案例来看,“层高缩水”产生的原因主要是如下两个方面:1、开发商为了节省建造成本,故意降低层高。但是,建设项目在设计、建造、验收过程中涉及相当多的主体,开发商故意违法的可能性几乎不存在。2、开发商在制订《商品房买卖合同》时出现疏忽,特别是对于别墅、复式项目且每层层高不一致的户型,非常容易出现层高填写错误。
    二、“层高缩水”是否应当赔偿
    现行的《商品房买卖合同》范本中没有规定层高不符的违约责任,合同法、商品房买卖合同司法解释等也没有对于层高不符的具体规定。但是,笔者认为开发商仍应当给予赔偿。
    首先,开发商交付的房屋层高不符合合同约定,已经构成违约。根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
    其次,房屋层高的变化对于房屋的使用功能、居住环境、居住感受等事实上已造成影响。
    当然,如果层高误差在法律规定的施工误差范围内,则开发商不需要承担违约责任。
    三、“层高缩水”是否可以解除合同
    根据《合同法》第九十条规定,当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人有权解除合同。因此,只有在层高导致购房人无法居住、经营,或者没有达到国家强制最低标准的,可以要求退房。
    四、“层高缩水”赔偿的标准
    目前网络上很多观点认为,层高不符的赔偿标准应当参照面积误差的赔偿方式计算,但是,笔者认为该观点不成立。
    首先,《商品房买卖合同》中的房屋价款主要是根据房屋面积、地段等因素确定。显然,相对于房屋层高,房屋面积对于房屋价值的影响更大,层高与房屋价值并具有直接对应关系。
    其次,在层高符合建筑规范的前提下,层高变化对于房屋使用功能的影响并不大。
    第三,参照房屋面积误差赔偿方式计算层高误差的损失,既无法律依据也没有合同约定。
    最后,北京、上海、广东、江苏、河南等地均已经出现了层高不符的判例,均是根据每个案件中层高误差的原因、误差额等情况,酌情判决赔偿金额,而非参照面积误差计算赔偿。
    因此,对于层高误差的赔偿,应当结合房屋总价、误差数量、误差原因等情况,酌情认定开发商应承担的赔偿额。
    五、律师建议
    由于类似纠纷越发频繁,给业主和开发商都造成了极大的困扰。笔者建议:
    购房者在购买房屋时,不仅要关注房屋价格、交期等条款,层高“缩水”问题也要明确约定违约的赔偿方式和数额,以便更好维护自身的合法权益。
    对于开发商,在制订、填写合同条款时应当根据设计图纸填写房屋层高,避免因为工作人员的疏忽而引起大量的纠纷以及巨大的赔偿。
    最早发表于新浪博客http://blog.sina.com.cn/s/blog_473c82ee0102vt5r.html
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