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  • 公房权属确认案例研究

    [ 张生贵 ]——(2015-2-22) / 已阅6235次

    公房确权需要正确面对同案不同判的问题
    【提出问题】
    房改房所有权确权问题是司法实践中经常遇到的难问题,此类案件在北京地区法院发生的尤其多,公房权属确认带有政策因素,虽然案情各有不同,但在处理过程中坚持的原则和理念需要做出统一标标,以下这起特殊案件具有普遍性,法院的处理结果明显不同,一方婚前承租的公房,婚后由子女出资购得,所有权登记在一方名下,产权应当属于个人财产。
    【案情简介】
    王1王2王3王4王5系姐妹关系,李某系五原告之继母;位于东城区某小区四号楼6单元房屋系原告父亲王x生前工作单位于1966年1月分配的职工福利公有住房。五原告的父亲王某于1945年参加工作,1998年离休。2005年6月8日由“公房产权单位”依据国务院关于深化城镇住房制度改革决定,对涉案房屋实施房改“成本价”出售,五原告的父亲王某将涉案房屋的权属转归五原告,并委托五原告全权办理房改购房事宜;2005年8月17日,五原告出资15492.00元购买涉案房屋;房改时使用了五原告父亲王某和母亲刘某的工龄优惠,李某与五原告的父亲王某系再婚夫妻,虽然成本价购房时间发生在婚姻期间,但购房款不是家庭共同财产,李某于2011年12月份至2014年2月期间先后三次向法院提起法定继承权诉讼。
    依据“先析产、后继承”的原则,五原告申请中止继承权诉讼,依《物权法》第三十三条、第三十九条;《婚姻法》第十八条(一)项、《婚姻法司法解释二》第十九条规定,诉求确认涉案房屋所有权归王某个人。五原告向法院提交了房改购房协议;成本价购房时工龄计算表;刘某单位出具的享受一次性住房优惠政策调查表;五原告交纳购房款的收据;登记在王某个人名下的房屋所有权证。
    【一审判决】
    本案经原审法院五次庭审后,最终判为王某夫妻共同财产;现由是李某有购房能力,王某的子女出资行为视为垫资。
    【法律评析】
    1、法院认定事实及举证责任分配违背法律规定:
    五原告一审时提交的证据查明的客观事实是:涉案房屋系1966年由五原告父亲工作单位分配的福利公房,早于婚前二十六年;公有住房待遇中融含王某的工资福利;房改成本价购房时,王某具备唯一购房资格;占用了五原告母亲的工龄;购房款不是共同财产。
    原审判文表述:2005年购买涉诉房屋时,王某与被告的夫妻共同财产已经足以支付涉诉房屋的购房款,原告未提供相关证据证明在2005年时王某与被告的共同财产不足以支付涉诉房屋的购房款,这一表述违背最高法司法解释明确规定,依据司法解释规定,应由被告承担证明购房款来源于共同财产开支的举证责任,原审法官关于“原告提供相关证据证明王某与被告的共同财产不足以支付涉案房屋的购房款”,这样分配举证责任的作法缺乏依据。五原告提交的付款收据及背书签字足以证明购房款并非被告的共同财产,被告口头陈述具备支付购房款能力,并未证明购房款出自共同财产,原审没有要求被告提供其与王某共同支付购房款的证据,反要求五原告为举证,违反《民事诉讼法》第六十四条规定。判文已查明由五原告出资购房的事实,但表述为“原告的出资行为应视为系代王某出资”;这一认定与委托书内容明确不符,违背公权不得强加于民事私权的基本立法原则,委托书核心内容是“声明将产权转让给女儿,并由女儿出钱购买”,这是王某的真实意思表示,原审将五原告购房的出资认为共同购房,极端错误。
    2、适用法律错误:
    《婚姻法》第十八条(一)项之规定,《物权法》第三十九条规定,涉案房屋系王某的特有财产;最高人民法院婚姻法司法解释二针对一方承租的公房,如果以个人财产购买所得,产权登记在个人名下,属个人财产,五原告的出资依法属于王某个人财产,不能视为共同财产。本案涉及王某前后两个家庭,涉案房屋使用了前一个家庭的工龄优惠,限定购买对象为前一个家庭,原审关于共同财产的认定与国务院关于公房政策规定的一个家庭只能享有一次的规定明显不符。
    最高院已废止的司法解释曾规定:因购房时享受已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,并非财产或财产权益,亦非确定房屋权属的依据,但该内容系个案批复,只针对前一家庭,不针对诸如本案的第二个家庭。
    五原告出资购房的行为应由五原告作出解释和说明,司法理应尊重公民对民事私权的处置,这是一项基本原则,更是一条社会公理,司法只能居中裁判,无权超越公民对私权的意志,五原告替父购房,产权归父亲所有,是自古以来公认的道理,原审简单推定既违公理,又违法理,更违情理。
    退一步而言,依据《婚姻法》第十八条第(三)项,参照《婚姻法司法解释三》第七条规定,亲属出资行为在法律上视为子女对父亲购房的赠与,所购不动产认定为一方的个人财产。
    3、房改房系夫妻特有财产制:
    现行婚姻法对夫妻财产采取例举式条款,婚姻法第十七条五项中没有关于房产等不动产归夫妻共同所有的规定,最高人民法院婚姻法司法解释二对十七条第五项的解释也未规定已购公房的归属。婚姻法司法解释二第十九条规定,只有使用“婚后共同财产购房”才视为夫妻财产。本案情况并非使用家庭共同财产购房,是典型的婚前个人财产。
    《婚姻法司法解释二》第十九条是裁判本案的条款,该条规定认定“夫妻共同财产”的前提是共同财产购买。现行《婚姻法》吸收社会民众的意见,确立了婚后个人特有财产制,属夫妻个人财产的保留。对福利性公有住房,根据《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》《关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》《关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价,《婚姻法》规定以个人财产购买的承租房屋,无论是房改房或非房改房,均属于一方的婚前财产,夫妻一方婚后以个人财产购买婚前一方承租或者婚后双方共同承租的非房改房,属于个人财产。最高人民法院婚姻法司法解释二释义明确,房改房是单位根据职工职务、工龄、家庭人口等多种因素综合考虑给予职工的福利,按房改政策出售是上述福利政策的延续。
    国家按成本价售房给职工,是将多年前积累的福利补发给职工。涉案公房回购实际是用王某婚前工资取得的婚前财产,如果被五原告对购得房改房,仅凭所有权证在婚姻关系存续期,即主张是夫妻共同财产,显然不公平。
    依据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条、第二十一条规定,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能收受一次,职工购买现已住用的公有住房的,售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣;每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65(男职工35年、女职工30年)计算,综合考虑职工职务、家庭人口等多种因素。可见,房改政策出售的房屋是职工福利政策的延续,不是单纯的房屋价格,更不能简单认定为工龄折扣只是一种政策性补贴。最高人民法院关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》”建议的答复明期,关于房改房的出售、产权归属等问题,需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后,才能做出认定。《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》明确规定,职工按成本价补足房价款及利息后,住房产权归职工个人所有。
    【公权介入私权的界限】
    原审没有尊重王某及五原告的意思,违背意思自治原则:
    原审认定五原告为王某成本价购房系共同财产,认定违背五原告及王某本人的意愿,排斥权利人和五原告的意思自治。五原告出资的真实意思明确,是为父亲个人购房,购房出资过程及外观证据足以判定五原告既为自己也为父亲王某购房,从未传递出给被五原告购房的意思,现行法律规定,子女为父亲出资购房,依法认定为五原告为父亲王某的赠与,这一点有司法解释的规定,最高人民法院为统一司法裁量尺度,针对亲属出资“推定”为赠与自己一方亲属,除非赠与人明确赠与非亲属一方的除外,五原告没有明确是原告出资。
    综上,原审法院认定和处理有主观性,可资参照的司法案例有:北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第07225号民事判决《关于沈X与王某等继承纠纷第二审民事判决;北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第07162号民事判决《关于尹某与赵等所有权确认纠纷二审民事判决;北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第08186号民事判决《关于刘某与左某等继承纠纷第二审民事判决。张生贵北京安朗律师事务所 遇到法律纠纷 律师与您并肩同行13240422999

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