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    [ 赵玉宝 ]——(2014-3-21) / 已阅6917次

    完善我国期房按揭制度的若干构想
    (赵玉宝 谈火英 江苏 215300)
    摘要 :期房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。其突出特点就是购房人以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款,俗称“楼花按揭”。该购楼方式在上世纪九十年代初由香港引入我国大陆并得到广泛推行,对繁荣我国的房地产市场起到重要作用。但是,截至到目前为止我国的立法还没有明确规定这一制度,理论上对期房按揭的性质也是众说纷纭。为此,本文针对我国期房按揭实践存在的房价高、按揭期限短、银行服务观念弱、房产商违约等问题以及立法中存在的法律调整不充分、银行以规代法等问题进行分析,然后,从保障期房交易安全和维护期房流转秩序出发就期房按揭的立法和相关配套制度的完善提出了建议和设想。

    关键词:期房按揭 制度完善


    一、当前期房按揭中存在的问题

    (一)、实践中的问题
    1、从购房者的角度看,房价高、按揭期限短、月供负担重以及按揭手续烦杂是当前期房按揭中存在的主要问题。
    在刚刚结束的2005年全国人大和政协十届三次会议中,如何抑制高房价成为与会代表讨论的热点。 城市高房价不仅使相当多的城市居民“望楼兴叹”,而且使更多的低收入者难以得到安居之所。“期房按揭”作为一种融资购楼方式,在1990年代初从香港传入我国内地后得到广泛推广,对改善居民的住房条件起到了不可忽视的作用,但是同时也使得房地产市场的投机行为兴起。“温州炒房团”就是上世纪90年代后期期房按揭制度引入我国后带给人们的一个新名词。国际公认的居民家庭年收入和房价之比是1:6左右,而我国却高达1:20甚至1:30,影响了住房有效需求的形成,由此导致了全国400多万住房困难户、居住在几千万平方米危房中的危房户与5000多万平方米积压滞销商品房 并存的尴尬局面。另外,我国按揭年限法律规定最长为30年,但实践一般小于20年,美国抵押最长期为 30年,香港按揭最长期为25年。 在当前房价飞涨的情况下,购房者的月供负担很重,许多人买不起房。
    另外,按照个人住房贷款申请程序,办理过程一般要涉及银行、房产商、保险公司、房产交易所等部门,办理手续完毕一般要几个月的时间。另外,购房者作为房屋购买主合同下的消费者与银行信贷合同项下的信用消费者,在经济上处于弱者地位,其在经济实力、联合程度,消费认知能力、诉讼能力等许多方面都难以与法人形式出现的经营者相匹敌,因此,房产商侵害购房者权利的现象大量发生。比如,期房不能按时交房、所交房屋存在严重质量问题等。
    2、就银行而言,操作成本较高,缺乏相关经验,服务观念弱以及对按揭贷款风险过分忧虑等是主要问题。
    笔者认为楼花按揭手续繁琐、操作欠规范、调查审批期限长、贷后跟踪管理费时费力是使得银行对于期房按揭的操作成本过高的主要原因。另外,长期以来,我国银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”。期房按揭就是一种典型的“消费型信贷”,其面对的是分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,这使得银行无论在操作中还是在管理上都缺乏相关的经验。长期以来,银行是整个市场的中心,许多银行把给个人的贷款看成是对借款人的恩赐。此观念严重束缚了对住房贷款申请的审批,致使银行不相信个人信用,对个人贷款不愿承担任何风险。
    3、房产商违约情况也时有发生,法律规制力度不够。当前,期房按揭纠纷案的绝大多数都来源于房产商的违约。具体有以下几种情形:房产商在收到购楼款后,挪作他用或卷款而逃;房产商因初次涉足房地产业,缺乏经验,导致楼盘烂尾,迟迟不能交付;房产商开发程序违法,不能取得房产证;房产商偷工减料,致房屋质量低劣,面积缩水,且售后维修得不到保证。当上述情形出现时,消费者的经济利益将受到极大的损害。
    总之,期房按揭制度在我国发展只短短十几年,各方面制度很不完善,以致现实中存在很多问题,比如还有银行之间无序竞争、中介机构服务滞后、个人信用体系没有有效建立等问题。

    (二)、立法中的问题
    严格意义上的中国房地产市场是到了1992年,尤其是邓小平同志“南巡讲话”之后才全面发展起来的。也正是从这一年开始,我国沿海的一些省市陆续出现了一些有关楼花按揭的规定:1992年3月1日,珠海市房地产管理局和司法局便发布了《关于开展商品房预售(楼花)和按揭贷款公证及登记备案业务的通知》,对楼花买卖和楼花按揭作了政策性的规定,这大概是“按揭”制度在中国内地的第一次“亮相”。1992年10月20日交通银行发布了《按揭(楼宇、楼花)贷款办法》。后来,其他一些地方性的规章也有了类似的规定。比如三亚市的《关于向三亚市商品住宅提 供按揭贷款的暂行办法》,深圳市的《关于在深圳市统一实施房屋按揭保险业的通知》,房地产市场得到了进一步的发展。1994年国务院做出了关于深化城镇住房改革的决定之后,一些金融机构在其制定的部门规章中明确接受了楼花按揭的做法。继而,几大国有银行都规定可以预购商品房设定抵押。1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》,使楼花按揭进一步走向有序化。
    目前,国内有关按揭方面的一些规章、政策仍然停留在上述水平上,有关按揭的业务操作及纠纷解决主要在我国《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房 地产抵押管理办法》和《中国人民银行个人住房贷款管理 办法》以及各专业银行制定的有关办法中寻找依据。
    鉴于此,不难看出,我国目前立法中存在的主要问题是法律调整不充分和银行以规代法。
    从我国《民法通则》到《担保法》和《城市房地产管理法》的颁行到各地的房地产抵押贷款条例的纷纷出台,我国的期房抵押贷款业务逐步具备了基本依据。然而,这些众多的法规与政策几乎都是关于房地产抵押的规定,而对严格区别与此的期房按揭却很少涉及。没有一套统一的按揭业务程序,也没有关于按揭主体权利义务实体上的规定,按揭各主体的权利义务主要由一系列的协议来规定。这不仅使整个期房按揭的过程非常繁琐,而且一旦出现协议中未作约定的纠纷,将造成适用法律上的困难。
    实践中几乎所有的期房按揭协议都是银行单方制订的格式合同。本应由合同约定的具体事项均用银行的业务规则加以规定,不仅规定了贷款对象和条件、贷款程序,还规定了贷款期限和利率以及购房者的义务。身处弱势地位的购房者只有签约与否的自由(实际上非签不可,因为购房合同已生效,否则须承担对开发商的违约责任),没有就合同条款进行协商、修改的自由。而且在格式合同中,银行往往把自己的权利和对方的义务规定的很详尽,而对自己的义务却尽量含糊笼统。银行以规代法的后果是按揭主体地位的不平等、权利义务的不对等,违背了缔约自由的基本原则。

    二、 期房按揭制度的立法完善

    从前文分析可以看出,房地产业的迅猛发展与我国立法的相对滞后造成了现实中的问题层出不穷。为了保障期房交易安全和维护期房交易秩序,结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,笔者认为,我国期房按揭制度的立法完善可以着重完成如下几个方面的工作:

    (一)、完善现有的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》
    可考虑在《城市商品房预售管理办法》中加上或修改部分有关按揭业务的条款,比如应当明确,采用按揭方式购房时购房款应当何时征收,采取何种方式征收;对于购房款的使用如何进行有力的监督;开发商延期交房或者工程烂尾、所交楼房和合同严重不符、面积严重缩水等的违约责任;在《城市房地产抵押管理办法》中规定,按揭业务中按揭房产业权归贷款银行,在抵押人需要再次抵押时必须经贷款银行事先做出书面同意等。

    (二)、以国务院行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《期房按揭管理办法》
    考虑到民法典的出台至少还要两到三年,甚至更长的时间,同时房地产按揭市场又亟待整治,因此可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章,以填补国内立法的空白。国务院主管部门可以在借鉴成熟经验的基础上,制定出更为完善的规定。概括的说应包括如下内容:
    1、明确期房按揭的含义。实践中的期房按揭之所以如此混乱,纠纷这么多,原因之一就是按揭在法律中没有明确规定其含义,大家理解不同,因而有必要在法律条文上作出明确规定。这一点可以借鉴我国香港地区的相关规定。
    2、明确按揭房产的产权暂归按揭银行。首先这样可以对贷款银行提供充分的保护,稳定金融秩序。在我国目前抵押登记制度仍不够完善的情况下,强调这一点可使银行债权处于优先受偿的地位,同时督促购房人为取得所购房屋所有权而按期还款。 其次可以消除法规间的冲突。按照我国《担保法》的规定,抵押人可以将抵押物转让、出租、抵押,但应当通知抵押权人;再次抵押的所担保的债权不得超出前次的担保债权的余额。 但是在期房按揭中,根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定:抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。 我国《担保法》对抵押的再次设立不要求抵押权人同意,中国人民银行《个人住房贷款管理办法》则要求必须抵押权人同意,可见二者在规定上是有冲突的,这在实务中也易引起纠纷。
    3、明确期房按揭合同为一种典型合同。如前文所述,目前期房按揭合同都是由银行单方面制定的格式合同,在格式合同中,银行往往把自己的权利和对方的义务规定的很详尽,而对自己的义务却尽量含糊笼统。比如银行可以片面变更利率或其他交易条件,可以选定贷款对象,拟定贷款发放条件,拟定本应由双方共同拟定的条款,对条款内容作出有利于自己一方的解释等。显然这样是违反缔约平等原则的。格式合同有适用方便快捷的优点,但是若让合同一方来制定其条款必然是不平等的,国家立法机关可以站在第三者的立场以立法的形式把期房按揭合同规定为典型合同,明确双方的权利和义务。
    4、明确期房按揭的登记方式和程序。目前,期房按揭登记完全照搬房地产抵押登记的方式,根据我国《城市房地产抵押管理办法》其登记程序是:由登记机关在抵押合同上作记载,当房屋竣工交付、抵押人领取房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记。这样的弊端是很明显的,预购商品房贷款数额大、期限长,只在抵押合同上签字过于草率;另外,这样可能造成预售人和购房人串通,签订多份抵押合同,去重复登记,这样贷款银行的合法权利难以得到有力的保护。通过在全国适用的《商品房按揭管理办法》中明确规定期房按揭的程序和方式,可以很好的避免此现象的发生。
    综上所述,笔者认为,为保障期房交易安全和维护期房流转秩序,完善现有立法是当务之急,制定全国适用的《期房按揭管理办法》是关键。除上述内容外,在不妨碍按揭人正常使用的限度内还可规定贷款银行在按揭期间对按揭房产的监督检查权;为了维护按揭人的正当利益,按揭期间按揭银行不得擅自处分房产等。

    三、相关制度的配套和完善

    期房按揭正以其独特优势在我国迅速普及,得到广大购房消费者的欢迎。但是与外国和我国香港地区相比,在我国期房按揭制度毕竟是一个新事物,需要完善的地方还很多。为了促进期房按揭制度的良好发展,从我国目前期房按揭的现状出发,除了完善相关立法外,还应该建立和完善相关的配套制度。

    (一)、建立和完善个人信用体系制度 
    一是以个人住房贷款资料为突破口,运用电子化、网络化技术手段,建立全行性的个人客户信用信息资料库,并以存款实名制为基础,建立个人信用总帐户,个人与银行的所有业务来往均通过总帐户进行,从而使银行全面掌握个人的经济活动。二是由人民银行牵头,各商业银行参加,组建金融系统联网的个人信息库,形成银行间的消费者信息交流机制,各银行通过计算机网络互相提供、查询消费者的信用记录。三是国家成立专门机构联合银行、证券、保险等部门全面收集、整理、分析、传送个人信息资料,各部门既是信息提供者,同时又是信息使用者,从而实现全社会的个人信息集中管理和资源共享,同时用立法的方式确立信息的发布、使用、保密范围,多层次综合开发利用。   

    (二)、鼓励保险业的进入  
    西方发达国家的经验告诉我们,保险业介入住房按揭市场,能对其发展起到极大的促进作用。然而,目前我国的房地产保险却处于一种供求“双冷”的尴尬境地:一方面,房地产保险品种单一,几乎仅限于抵押住房保险,这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险,抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付,这实际是购房者花钱保障银行的利益有悖于购房者的真实意愿;另一方面,公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡,不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失,所以,其风险很小,且银行是受益者,要投保也该由银行来支付保费,个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。
    如何走出“双冷”困境?笔者认为只有进一步开发新险种,才能满足日益发展的现实需要。一是住房信用保证保险。 这种保险主要是在购房者遭遇社会原因所造成的收入流中断时,由保险公司代购房者归还贷款的保险方式。可如此设计:保费由购房人缴纳,受益人为银行,保险价值为未付清的房款。二是住房抵押贷款寿险。 该险种主要保障购房者因自然原因的疾病或意外事故而致身残或身故时,其家庭成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款,直至本息归还完毕。这种模式是将购房抵柙贷款与人寿保险相结合的一个险种,为ING(荷兰国际集团)模式(个人住房融资与寿险联合运营机制)的核心。该模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵柙,购房者只需支付全部房价的15%~20%的首期房价即可购房。 以后每月仅需支付贷款的利息,人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿本金,购房人的还贷压力大大减轻。

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