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  • 从“优惠价购房指标”案探究生活中的法益

    [ 张生贵 ]——(2013-6-30) / 已阅3853次

    【案情简介】
    原告与被告系亲属关系,2005年7月份,原告所在的村实施“旧村拆迁”改造,依照村里规定,拆迁原有旧房的,除按面积予以贷币补偿外,另根据居住户口人数,每人享有五十平米的优惠价购买新建房屋面积指权的权利。原告家有五人,应享有二百二十五平米的优惠价面积,原告预购一套楼房,还有剩余指标,被告因女儿要结婚,需要房屋,便向原告提出要求,让原告将剩余的优惠价购房面积借给被告,等被告家拆迁时再还回来,指标借用后,被告家在2007年住上了优惠价楼房。2009年时,被告家的房屋列入拆迁范围,原告与被告系同村村民,拆迁政策与当初的一样,原告的儿子要结婚,便要求被告将优惠价面积还回来,被告表示答应并将指标还给原告,原告向开发公司一次性交清了房款,2012年房屋交付时,被告反悔,以自己购房为由,向开发商提出要求将楼房交给被告,原告得知情况后,提起诉讼。
    【争议焦点】
    被告认为原告交房款属于借用资金,同时认为原告无资格购房;原告则认为被告当初借用购房面积指标,应当还回来,原告交付房款的行为足以证明被告还指标的事实,被告反悔的行为侵犯了原告的合法权益。  
    被告还认为:原告不具有购买诉争房产的资格,诉争房屋属于农村房屋拆迁安置房,属于保障性用住房,只有属于该危改项目的拆迁村民才能享有以优惠价格购买该房产的资格。依据《城市房屋管理法》未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,双方签署《转购协议》时被告并未取得房屋产权,转让行为违反法律强制性规定,属于无效。
    本案引发的主要问题是:购房指标是否具有人身性、是否可以转让,双方之间的口头协议属单纯的指标转让?还是实质的房屋买卖?指标借用合同继续履行是否存在障碍(即过户条件是否具备和能否过户?)
    【法理分析】
    原、被告双方之间达成借用指标的口头协议,原告交纳购房款,被告辩解的理由缺乏法律依据。双方之间的借用协议其实针对的是一项优惠价购买楼房的权利,是双方的真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效,原告已经按约定履行了相应义务,被告也应当按约定履行相应义务。被告反悔并拒绝过户的行为,侵犯了原告的合法权益,原告起诉要求被告履行协助办理过户手续的义务,应当得到支持。
    【律师观点】
    根据本案事实,根据京政办发(2000)20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定:允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。可以确认原、被告双方之间达成的口头协议是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。
    双方签署的协议虽针对拆迁回购房指标,但从双方实际履行过程看,原告将房款及其他相关费用交予开发商,借用被告的名字签订房屋买卖合同,且双方就房屋的价款、后续物业等费用的交纳以及房屋过户等事宜均进行了约定,事实上属于房屋买卖行为,原告仅仅是借被告之名而已。
    双方行为指向回购房指标,应是对拆迁安置房“购买权”的转让,法律并没有明文禁止此类房屋“购买权”不得转让,法无明文规定禁止即自由。“购房指标”是一种可期待物权,购房指标转让的不是合同的权利和义务,而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告之间的购房资格转让协议有效,双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。
    本案讼争虽是农村拆迁回迁房屋,虽标注按经济适用住房产权管理,但并非保障性用房,且房屋管理局明确表示此类房屋可以办理过户手续,不受限制。本案合同继续履行不存在障碍。被告虽然提出房屋买卖时没有办理产权证,不得转让,主张该买卖协议无效,这一观点是不成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条明确规定:《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而被告主张的恰恰是规范房屋交易中的管理性规定,而非效力性强制规定,故不能作为主张无效的依据。   本案虽系被告拆迁安置房,但属被告超出面积安置的部分,被告已在此前享受了原告的安置政策中应由原告享受的房屋优惠。如被告毁约行为得到法律保护,法律规定的合同交易原则诚实信用形同虚设,也在社会上形成随意反悔、不讲诚信的弊病,对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。从维护社会秩序和尊重交易公平的原则出发,如果允许随时推翻既存法律关系,使原本可以合法实际履行的行为被认定为无效,对原告极不公平,有悖合同无效制度的初衷和立法本意,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
    【漏洞模糊中寻找活的法律】
    针对法律没有规定的情况,必须依据立法意图的考量,以确定立法者是有意排斥某项规则还是因为疏忽而未作任何安排,在具体案件裁判活动中,应当遵循合宪性要求,一切司法活动都应当遵循宪法,不能违反宪法的规则和精神,将特定的案件归入相应的原则和规则之内,通过准确适用法律解释、利益衡量和漏洞填补等法律适用技术,保持法律适用的稳定性、发展性和科学性。任何部门法都是置于一个大的基础性法理的基础之上,而不是一种孤立的单独的存在,法的含义是裁判争讼的一套权威依据和指导,用以调整关系、规范行为,关于社会和法律秩序的理念所组成的,由法条原理和概念的界说以及创设法律标准的规律所组成,这种技术的权威性与重要性并不亚于法条本身,依法裁判的“法”至少由法律制度、法律理念和法律方法构成,这是有机统一的体系,任何法律都是在这种体系之内进行的实际适用。
    类似本案的情况,现行法律规定不明确,需要以漏洞填补,寻找适用于个案裁判的妥当法律规则,必须遵循法律体系的整个精神和目的。法条有限,世事无穷,从微观角度观察法律,无法为待决案件提供裁判依据,一部法律难以涵盖社会生活的方方面面,难以为所有纷繁复杂的纠纷提供裁判依据。规则本身不完善,从而导致成文法不能为个案提供裁判依据,规则缺失,法律尽管有不完善的情况,但如果能够通过狭义解释等方法而加以完善。“价值判断”是在司法裁判活动中根据一定的价值取向,判断争议所涉及的法律利益,实现法律所追求的公平正义。
    【探究价值】
    所谓价值就是美好观念或人们追求的事物,法的价值就是法作为一种社会规范的法律所体现的可以满足人需要的功能和属性,任何完整的法律规范都以实现特定的价值为目的,并对法益和行为方式作出评价,在规划事实构成与法律效果的联系中,总是存在着正义、自由、平等、效率、安全等价值判断,以特定的价值作为标准裁判争议的个案,强调法律规范应当追求怎样的目标,要求判断者秉持妥当的价值立场去解诉争利益,在认知困难的疑难案件和道德型疑难案件中。民法确立了公平、平等、诚实信用、保护民事权利、权利不得滥用等原则,根据各项基本原则可以推导出一切具体法律制度,几乎所有的漏洞都能够运用原则来真补,这是兜底性寻法工具,没有超出射程范围,创造性司法活动。民法的基本原则集中反映了法律的公平、正义等价值,有复数解释时可以直接依据基本原则。
    这些价值也可能是特定法律领域内公认的基本价值,平等、公平、诚信。根据一定的价值取向判断争议所涉及的法律利益,实现法律所追求的公平正义。价值在哲学了是指客体对主体的其利效用,是指美好观念和人们追求的事物。法的价值是指作为一种社会规范的法律所体现的、可以满足人需要的功能和属性,价值判断就是以某一选定的标准衡量人、事件和状态等,通常指某一特定客体对特定主体有无价值,有什么价值、有多大价值的判断。
    法律规范中充满了价值判断,任何完整的法律规范都以实现特定的价值为目的,并对特定的效益和行为方式作出评价,在规范的事实构成与法律效果的联系中,总是存在着立法者诸如正义、自由、平等、效率、安全等价值判断。要求判断者秉持妥当的价值立场,去解决诉争利益,是非判断的终极目标,直觉意义上的公平正义往往是起点,引起我们对于裁判进行更为深层的思考和追问,倘若裁判结果明显为全社会的公认观念不能接受,或者按照一般社会观念衡量是明显脱离实际的,我们就需要矫正这样的裁判结果,或者改变法律的适用方向,人们不自然并且处处提防,要让他们从容地进行日常交往,法律的边界必须与他们关于是非的合理感受相符合,这就是要求裁判者适用社会规范去划分合理诉求的边界,一套合理法律体系的首要要求就是裁判必须与社会的真实感受与需求相吻合。制度和思维的摩擦,涉及法思想方面的政策选择问题,也涉及法技术方面的理论和实践问题。更加强烈地折射出在民权承诉和保护这个问题上的相互摩擦碰撞。本案中的优惠价购房指标,在法律概念上是模糊的,失去了准确性,而现行需要建立的规则还没建立起来,形成根深蒂固的裁判障碍,这些问题必须解决,怎么处置这个购房指标问题,从法的价值观向和公平公正的理念出发,原被告交换指标的行为,理应受到法律的承认和保护。

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