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  • 租赁标的瑕疵与合同救济

    [ 韩世远 ]——(2012-1-5) / 已阅26326次

    韩世远 清华大学法学院 教授,博士生导师



    关键词: 物的瑕疵;权利瑕疵;意思表示瑕疵;租赁合同
    内容提要: 租赁标的使用存在公法限制,构成瑕疵;其救济路径除依瑕疵担保主张违约责任之外,尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能;两种救济路径可由当事人选择。由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法中的构成要件及法律后果均有差异,故对于两类瑕疵进行区分,仍有实际需要。中国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上,仍有必要百尺竿头、更进一步。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分,并无“标准答案”;我国实务以标的物受公法限制为一种物的瑕疵,值得赞同。检验通知义务属于不真正义务,检验期间属于除斥期间。瑕疵担保义务属于主给付义务的内容,在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合,可以发生解除权。减价责任的适用通常因当事人行使减价权而引出,惟亦不妨裁判者不经当事人主张而适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果,在权利瑕疵场合,亦有类推适用的余地。


    引言


    甲出租其房屋给乙,以为办公之用。乙承租后发现,因房屋的原因而无法办理营业执照,致乙租赁合同目的无法实现。此时合同履行遭遇障碍,就此得提出如下问题:(1)租赁合同效力问题,申言之,此时的租赁合同是否基于重大误解抑或欺诈而可撤销?(2)如果合同有效,则租赁物是否存在瑕疵?若有瑕疵,则此瑕疵究属权利瑕疵抑或物的瑕疵?(3)承租人乙可否因此主张解除合同?(4)如果允许解除,则承租人使用期间的租金应否全额支付?此一看似简单的设例,其实涉及若干合同法基本理论问题。本文以几则实务裁判为素材,作具体分析。


    一、我国的裁判例


    (一)据以研究的案例(以下简称“案例一”)[1]


    1.案情


    2006年12月15日,申请人(承租人)与被申请人(出租人)签订房屋租赁合同,约定被申请人将其所有的某写字楼某室出租给申请人,作办公使用而不作任何其它用途;租金每月为人民币52140元;租赁保证金若干元。缔约后,申请人向被申请人支付了保证金,并对租赁场所进行了装修。2007年7月,申请人以该租赁场地为营业地,办理北京分公司工商注册,被北京市工商局拒绝颁发营业执照,合同双方因此产生争议,协商未果,提起仲裁。


    申请人称,北京市工商局拒绝颁发营业执照,理由是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号),被申请人作为外国公司,无权将自有房产出租给申请人,因此申请人不能将租赁场所注册为分公司的办公地址。故该租赁场所存在权利瑕疵。申请人委托律师于2008年4月7日向被申请人发出律师函,告知因被申请人严重违反租赁合同第7条的保证义务,提出解除租赁合同。申请人请求仲裁庭确认租赁合同已于被申请人收到律师函之日起解除,被申请人应当归还保证金。根据租赁合同的约定和《合同法》第97条的规定,被申请人应当赔偿申请人的相关损失,包括租金、装修费用和延期设立北京分公司的损失,并赔偿申请人前期律师费用。


    被申请人辩称,双方签署合同时,被申请人从未承诺,双方订立的租赁合同中也未规定,申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记并以营利性目的进行使用。另自2007年7月1日起,申请人未向被申请人支付过任何租金,已构成违约。故此,被申请人认为,在既无合同约定也无法律规定的情形下,申请人单方提出解除合同,要求被申请人归还其保证金,缺乏合同及法律依据,其请求不应得到支持。被申请人认为申请人的行为已经构成严重违约,给被申请人造成了巨大的经济损失。被申请人提出反请求,要求裁决解除合同;申请人支付合同解除前的房屋租金;申请人按合同约定支付延迟支付房屋租金的违约金至实际支付之日止;申请人向被申请人支付未履行完毕租期的应交租金损失;申请人将诉争房屋于仲裁裁决下达之日起10日内恢复原状,并承担因此发生的全部费用;申请人向被申请人支付律师代理费及仲裁费。


    2.仲裁庭意见(裁判要旨)


    经审理查明,申请人承租房屋后在办理工商登记过程中被工商登记机关拒绝,原因是根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房(2006)171号,以下简称171号文)和北京市建委联合其他五部门下发的《关于境外机构和境外个人购买商品房的通知》(以下简称“北京通知”),境外机构、个人购买的房屋只能自用,北京市工商部门不再为境外机构、个人所购置的非自用房屋进行工商注册登记。本案被申请人即属于前述意见和通知中的境外机构。申请人主张,在合同第7条1.1款中被申请人承诺其有权出租房屋,但根据171号文,被申请人实际无权出租。仲裁庭认为,171号文及“北京通知”并非法律或行政法规,在法律、法规层面,被申请人作为房屋的所有权人仍具有占有、处分、使用包括出租其房屋的权利。然而,171号文和“北京通知”作为一个事实,客观导致了被申请人的房屋不能用于工商登记的后果,即该房屋在使用功能上存在重大限制。庭审中,被申请人承认其在签订合同之前已知晓其房屋存在不能用于工商登记的限制。仲裁庭认为,被申请人作为房屋所有人、出租人,对其出租标的物在功能上的特别限制负有告知义务,尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致,而是由于被申请人自身主体的特殊性所造成。出租人即被申请人在这种情况下更应明示告知承租人即申请人。


    当然,仲裁庭也注意到申请人作为出租人亦负有谨慎的注意义务,应事先了解将承租房屋的功能状况。但是,仲裁庭认为,在本案的情形之下,相比申请人的注意义务,被申请人所负告知义务更为主要。换言之,并不能因为申请人负有合理注意义务就免除被申请人应承担的告知义务。


    鉴于争议的租赁房屋不能用于工商登记的客观事实以及被申请人在履行告知义务上的瑕疵,仲裁庭认为被申请人应对本案争议承担主要责任。


    由于前已认定被申请人出租的房屋不能用于工商登记属于违约行为,因此,申请人要求解除合同符合《合同法》第94条第4项的规定。本案现有证据表明,被申请人于2008年4月9日确认收到申请人解除合同的通知,据此,仲裁庭认定本案租赁合同已于2008年4月9日解除。


    申请人在本案中主张被申请人应退还其已支付的全部租金,被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为,申请人与被申请人的主张均不能成立。一方面,虽然被申请人的房屋不能用于工商登记,但是仍可以满足其他日常办公所用,申请人自租赁房屋装修完毕后一直实际使用租赁房屋,至2007年7月才发现该房屋不能用于工商登记,又继续使用至2008年4月7日才要求解除合同,客观上申请人已占有使用该房屋一年多,如不向被申请人支付任何租金将有失公允。另一方面,由于该房屋不能用于工商登记,对申请人而言,该房屋的使用价值必然有较大减损,并且因此导致申请人不得不提前解除合同,又会给申请人造成其他额外损失,因此,要求申请人按合同约定的金额向被申请人支付租金,同样是不公平的。经综合考虑本案情况,仲裁庭认为,申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。


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