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  • 如何理解司法解释中“合法有效的书面买卖合同”

    李张平 已阅9168次

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    ——张某与A银行大连分行、C公司执行异议之诉案

    【问题】
    开发商因与银行之间的债务被人民法院查封了开发商名下的房产,购房人对此提出执行异议。购房人与开发商签订《商品房买卖意向书》的时间在法院查封之前,但双方签订的《商品房买卖合同》在法院查封之后,两份合同哪份属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第(2)项规定的“合法有效的书面买卖合同”?

    【裁判观点】
    在人民法院查封案涉房屋前,当事人签订的《商品房买卖意向书》对案涉房屋的坐落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定,具备商品房买卖协议的主要内容,应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第(2)项的规定。

    【基本案情】
    上诉人:张某
    被上诉人:A银行大连分行、C公司
    A银行大连分行与大连B公司、C公司等金融借款合同纠纷一案,大连中级人民法院于2014年8月7日作出( 2014)大民三初字第216号诉讼保全民事裁定,查封了C公司所有的涉案兴城海上钓鱼台C7 -1 -xxx×室房屋。2016年1月26日,大连中级人民法院作出( 2014)大民三视字第216号《民事判决书》,判决B公司于判决生效后十日内给付A银行大连分行借款本金8000万元,C公司等对上述债务承担连带清偿责任。因B公司未履行生效法律文书确定的义务,A银行大连分行向大连中级人民法院申请执行。2016年7月21日,大连中级人民法院作出( 2016)辽02执170号执行裁定,续查封上述房产,查封期限三年。张某以案外人身份向大连中级人民法院执行部门提出执行异议。大连中级人民法院于2017年3月28日作出( 2017)辽02执异54号《执行裁定书》,裁定驳回张某的异议。张某不服该裁定,遂向大连中级人民法院提起本案诉讼。

    另查,2010年6月12日,张某和第三人C公司签订了《商品房买卖意向书》,约定第三人将其位于兴城海上钓鱼台C7 -1 -x×××室房屋出售给张某,房屋价款321 701. 00元,2010年5月、6月,张某分多次向C公司支付了购房款。C公司的集团公司向张某出具了《收款收据》。

    2014年9月10日,张某与第三人C公司签订《商品房买卖合同》一份,约定张某购买第三人C公司开发建设的兴城海上钓鱼台第9 - 23幢1单元××××号房屋,单价为每平方米3889. 55元。该《商品房买卖合同》尾部加盖了兴城市建设综合开发办公室商品房销售审批专用章。同日,C公司向张某出具了入住通知单。

    【法院裁判】
    大连中级人民法院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,虽然张某提供收款收据证明其已支付了购房款,但是否构成阻却执行,仍需审查是否符合另两项条件。张某与第三人之间签订正式《商品房买卖合同》的时间及张某持有的入住单均为2014年9月10日,即交房时才签订书面买卖合同,而案涉房屋被查封的日期是2014年8月7日,即人民法院查封时,张某尚未占有案涉房屋。另外,张某拒绝提供其户籍地房产查询信息,应推定其另有住房,案涉房屋不符合系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋条件。由此可见,原告的执行异议不符合前述司法解释的规定,其不具有对抗司法执行的权利,对原告要求停止执行的诉请不予支持。据此,依据《民事诉讼法》第64条、第227条,《民诉法解释》第311条、第312条第1款第(2)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定,判决:驳回张某的诉讼请求。

    一审宣判后,张某不服向辽宁省高级人民法院提起上诉。

    辽宁省高级人民法院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,第一,案涉房屋于2014年8月7日被法院查封,虽然张某与C公司于2014年9月10日签订《商品房买卖合同》,但是2010年6月12日张某与C公司已签订了《商品房买卖意向书》,双方对案涉房屋的坐落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定,具备商品房买卖协议的主要内容,且不违反法律法规的强制性规定,系双方当事人真实意思表示,应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。第二,兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》载明“在其产权产籍管理信息系统中无产权登记信息”,说明张某在兴城市没有其他用于居住的房屋。第三,张某已按合同约定支付了全额购房款,C公司并无异议,且其集团公司向张某出具了收款收据。第四,A银行大连分行虽然对张某全额支付购房款及有无其他住房有异议,但均未举证证明其主张,对其答辩意见本院不予支持。

    综上,张某为生活居住,在案涉房屋查封前与C公司建立了房屋买卖关系,支付了房款并实际占有,其上诉请求成立,应停止对案涉房屋的执行,原审判决驳回其诉讼请求不妥,本院予以纠正。依照《民事诉讼法》第170条第1款第(2)项之规定,判决如下:一、撤销大连市中级人民法院( 2017)辽02民初193号民事判决;二、不得执行该执行标的即张某购买C公司开发建设的兴城海上钓鱼台住宅小区第C7幢1单元14层××××号。

    【相关法律】
    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条

    【观点延伸】
    本案系执行异议之诉,涉及两个法律关系,一是A银行大连分行与C公司之间存在金融借款合同关系,C公司应对A银行大连分行的债权承担连带偿还责任。二是张某与C公司之间存在房屋买卖合同关系。张某的执行异议申请若成立,执行法院将不得执行已查封的C公司名下的案涉房产。反之,申请被驳回后,A银行大连分行有权请求继续执行案涉房产。

    买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的,应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的三个条件:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案张某提出的异议符合上述异议类型,审查的重点看张某主张的事实是否符合上三个要件。双方对于第三个要件无争议。关于第二个要件,二审法院根据兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》认定张某除案涉房产外无其他房产。一审法院以张某户籍地有无房产进行判断,两级法院判断的标准不一,司法解释未对此明确规定,本案例亦不是指导性案例,仅供读者参考,此处不再讨论。

    本案难点在于如何认定第一个要件中的“合法有效的书面买卖合同”,一审法院认为张某与C公司签订《商品房买卖合同》符合第一个要件,双方签订的《商品房买卖意向书》不符合合法有效的买卖合同。二审法院对此予以否定,判断合同性质不应仅从合同名称上认定,应综合认定。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同的主要内容:商品房基本状况、商品房的销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式、公共配套建筑的产权归属、解决争议的方法、违约责任等。因此,二审法院从案涉房屋的坐落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项综合判断,认为《商品房买卖意向书》属于合法有效的买卖合同,于法有据。

    摘自《金融借款合同纠纷常见问题与法院裁判观点》p186-190页,人民法院出版社,2018年11月出版。内容简介:金融借款合同纠纷常见问题与法院裁判观点具有典型、专业、QUAN WEI 、实用四个特点。编者从基层法院审理的2500多件金融借款合同纠纷中提炼焦点问题,问题具有集中性、普遍性、典型性;该书专门研究金融借款合同这一类纠纷,在分析上做到了内容详实全面、问题系统深入;本书引用裁判观点多是最高人民法院和各省高院的生效判决,观点依据具有QUAN WEI性;本书提炼的问题是金融机构高度关注的争议焦点,对其处理具体案件提供了现实的可操作性指导,同时对于案件的当事人具有很强的参考价值。

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