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  • 警惕中介公司的“瞒天过海”

    阮子文 已阅5754次

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    王某在某中介公司的促成下,与张某签订了二手房屋买卖合同,约定王某于合同签订之日付给张某定金2万元。另外,中介公司承诺:该公司代王某办理房屋贷款、过户、评估等手续,事项办理完毕后,由王某支付中介费和办理前述事项代理费,合计3万元。

    合同签订后,出卖人张某不履行过户手续,买受人王某诉至法院,要求双倍返还定金,法院调解结案。不久中介公司将王某、张某诉至法院,要求支付上述各项费用合计3万元,理由是他已经促成了买卖双方合同的签订,至于出卖人不愿意履行合同与其无关,根据他与王某签订的中介合同约定,要求两被告承担连带责任,支付“中介费”3万元。

    L律师接受王某委托出庭代理此案。在法庭审理过程中,发现张某的房屋根本无法过户,因为根据Z市地方规章、政策的规定,二手房过户要求原业主的房屋自交付之日起已满5年,张某的房屋还有一年半才能满5年。对该重要事实,在促成双方签约的时候,中介公司予以了隐瞒,最终导致买卖双方的合同根本上履行不能。经过L律师在法庭上的据理力争,终于迫使原告撤诉,有效维护了王某的合法权益。在这里,中介公司就采用了“瞒天过海”的手段,为了获得非法的中介费用,恶意隐瞒事实真相,在明知房屋无法过户的前提下,仍然促使买卖双方签约,然后再通过“捆绑”签约的形式,作出不利于买卖双方的约定,最后一旦自己的“中介费”得不到支付,就采用诉讼的方式主张“权益”。别小看这样劣质的手段,很多城市都大量存在这样一些卑劣的中介公司,而且还屡屡得手。

    谈判的核心就是满足彼此的需求。如果我们无法真正了解对方需求,无法切实满足对方需求,我们的谈判进程会比较辛苦,谈判目标很难达成。因而,谈判的过程就是了解、确认需求的过程,就是改变、调整需求的过程,就是满足、接受需求的过程。实务中,我们应该如何掌握谈判需求,以更好为谈判服务,这需要我们从实务中探索规律,发现规律,总结规律,使用规律。

    三、从谈判目标中确认需求

    通过谈判目标的研究,通过委托目的的诉求,通过双方的交流沟通,一般情况下,我们很容易判断与明确对方需求,并循着这种需求,制定切实可行的谈判策略,展开相应沟通与谈判。我们把这种需求理解为主动的、明确的、稳定的需求。这种需求相较于被动的、不明确的、变化的需求而言,要容易掌控许多,谈判中更容易对症下药,实现谈判目标。在一个股权收购项目中,双方的需求从始至终都是明确、具体、稳定的。

    摘自《赢在谈判:商务律师的成功法则(第二版)》p035-036页,北大出版社,2018年10月出版。内容简介:律师与谈判是一种相互需要、相互促进、相得益彰的关系。作为受命于危难忧烦之际,效力于是非曲直之间的法律职业人士,律师实际上就是一种不断变复杂为简单,变被动为主动,化腐朽为神奇,挽狂澜于既倒的职业。而谈判,就是帮助当事人实现上述目标的专业本领与技巧。

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