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  • “凶宅”房屋买卖合同案件

    胡云红 已阅132次

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    (一)基本案情

    无锡市宁海里某某号101室房屋原产权人为叶某青、王某珉。2017年5月3日,叶某青、王某珉与李某平签订房屋买卖合同,约定由叶某青、王某珉(甲方)将无锡市宁海里某某号101室房屋出售给平(乙方),实际成交价格为43.5万元,合同还约定了付款时间、方式、过户等,同时在“约定其他事宜”一栏中明确“乙方已知甲方母亲是非正常死亡”等。同日,双方又签订补充协议一份,载明:“因乙方李某平个人原因,在原合同过户期限无法完成过户,经双方同意,甲乙双方达成共识,在2017年7月6日之前交付全额房款和中介费用后去当地公证处作委托买卖公证。甲乙双方成交价为43.5万元。”双方约定:“甲方已把其母亲非正常死亡的事实告知乙方,乙方已知晓,今后乙方再把房屋过户给其他任何人也应告知对方,如因乙方没有及时告知所引起的一切后果由乙方承担。”合同签订后,李某平和叶某青、王某珉各自履行了付款和交房义务,但房屋产权未办理过户登记手续。

    2017年5月5日,李某平以叶某青、王某珉的名义与伏某秋通过中介公司苏房通公司签订房屋买卖合同一份,载明:“售房人:叶某青、王某珉(甲方),代理人:李某平,购房人:伏某秋(乙方),中介方:苏房通公司(丙方)。甲方自愿将宁海里某某号101室的房屋出售给乙方,乙方已实地看房,对该房屋基本情况和现状均充分了解并无异议,愿意购买该房屋。确认委托人叶某青、颜某,受托人李某平。”为完成产权过户,2017年6月12日,李某平又以叶某青、王某珉的名义与伏某秋、颜某签订了无锡市存量房买卖合同。2017年6月13日,无锡市宁海里某某号101室至房屋产权因存量房买卖转移登记在伏某秋、颜某名下。2017年6月底至7月初,伏某秋对案涉房屋进行装修时,听闻邻居称该房内出现过非正常死亡情况。2017年9月18日,伏某秋、颜某诉至法院,请求撤销房屋买卖合同,返还购房款并赔偿损失。

    另查明,伏某秋与颜某系夫妻关系、叶某青与王某珉系夫妻关系。王某珉母亲于2016年12月23日在无锡市宁海里某某号101室房屋阳台上自缢身亡。

    (二)陪审员参审过程

    原告伏某秋、颜某诉被告叶某青、王某珉、李某平房屋买卖合同纠纷一案,无锡市梁溪区人民法院于2017年9月18日受理后,根据《民事诉讼法》《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展人民陪审员制度改革试点工作的决定》,从陪审员库中随机选出四名陪审员,与三名法官组成了七人制大合议庭。

    适用“3 +4”合议庭主要考虑的因素有:一是本案中涉案房屋是否是民间所称“凶宅”?在买卖过程中,售房人是否涉及欺诈,买卖合同是否应被撤销?二是若涉及欺诈,房屋买卖的售房主体是谁?应由谁承担责任?为了更能体现民意,陪审员的人数应多于法官人数,最后选择了三名法官和四名陪审员。

    四名陪审员均是从该院陪审员库中随机抽取产生,二名来自不同的企业、一名来自民主党派的机关、一名是社区工作人员,一男三女,分别来自各行各业,具有民众代表性,能够代表民意。

    组成大合议庭后,合议庭做了以下几项工作:

    一是对于本案的事实与法律适用问题,由审判长归纳了事实争议焦点与法律争议焦点,供合议庭参考,以利于指导陪审员对事实认定问题发表意见。

    二是法官在庭前组织陪审员阅卷,进行了必要的指导,主要是梳理本案的争议焦点,分析案件需要审查的要点,释明民法、合同法关于欺诈合同的处理原则,民事诉讼法对于案件举证责任方面的规定,陪审员司法礼仪注意事项等规定。

    三是在庭审中,四名陪审员积极参与了法庭调查,分别对双方当事人进行了较有针对性的法庭询问等。

    四是在评议环节,按照该院《人民陪审员制度改革试点工作实施办法(试行)》规定的程序,先由陪审员就事实发表意见并对结论性意见充分阐述分析的过程和理由,三名法官也依次发表了自己的意见。

    本案中,案涉房屋内曾发生人员自缢身亡事件,尽管房屋本身的使用价值并未因此受到影响,但按照一般的民间习俗,发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素,且房屋往往会因此贬值。因此,该“自缢身亡”信息对伏某秋是否愿意购买房屋,以及以何种条件进行交易有重大影响。房屋内如果发生过非正常死亡的情况,该情况会对购房者的心理感受产生一定影响,并进而左右买家的购房意向,也会直接影响房屋价格的贬值。故该情况应属于与房屋买卖合同订立有关的重大事项,也是必须向买受方披露的事实。本案中李某平为了赚取差价,未向原告主动披露,属于故意隐瞒,是欺诈行为。在这一问题的认定上,七名合议庭成员意见一致。对于本案的另一个争论焦点即合同的主体问题,有四名陪审员和一名法官认为签订合同的主体应当是李某平而不是叶、王老夫妻,两名法官认为合同主体是叶、王老夫妻。

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    内容简介:《人民陪审员庭审实务指南——〈人民陪审员法〉条文解读、实务指引、案例解析》由国家法官学院胡云红及胡岩撰写,内容分为条文解读与实务指引、案例解读两编。第一编阐述了人民陪审员的权利与义务、人民陪审员的选任条件、人民陪审员的选任程序、人民陪审员参审案件的类别、参审合议庭的组成与合议规则、人民陪审员的回避、人民陪审员的管理、人民陪审员的退出与惩戒机制、人民陪审员的履职保障等内容,第二编分民事案例、刑事案例、行政案例三章。本书既有条文解读及理论研究,又有实务指引与案例分析,系陪审员相关制度研究与适用制度研究与适用的有益参考。

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