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  • 房地产抵押与价值评估

    张同庆 已阅234次

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    (一)房地产抵押

    信托公司开展房地产融资业务时,通常会以房地产抵押作为信用增级措施。房抵押中需要关注的事项包括:(1)抵押人是否拥有用以抵押的房地产的完全合法的产权;(2)用以抵押的房地产的合理市场价值以及合理的抵押率;(3)用以抵押的房地产是否存在其他的权利或者限制设定抵押权的相关情形或事项。

    信托公司以房地产抵押作为房地产融资业务的风险缓释措施时,应注意五大优先权:税收优先权、土地使用权出让金优先权、建设工程款优先权、消费者购房优先权、买卖不破租赁及承租人优先权。房地产融资抵押权是约定担保物权,其在效力上劣后于法定优先权。

    (二)房地产估价

    在业务实践中,房地产价值的评估是房地产融资业务风险管理中非常关键的内容。根据《巴塞尔补充规定》第9条规定:“抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,估计到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,评估出来的房地产的客观价值。投机性因素不予考虑。抵押贷款价值应以透明、清楚的方式表达。”

    《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》( GB/T 50291-1999)对房地产估价行为进行了规范。房地产估价应当遵循四项估价原则:合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。估价的方法主要包括:市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、综合法,对同一估价对象适宜采用两种以上的估价方法。房地产估价的程序包括:明确估价基本项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地勘察估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档。根据不同的估价目的,房地产估价可以分为:土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割或合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价以及其他目的的房地产估价。

    (三)房地产抵押价值评估

    房地产抵押价值评估采取公开市场价值标准,可以参照抵押权设定时的类似房地产的正常市场价格,同时应在估价报告中说明未来市场价值变化风险和短期强制处分因素对抵押价值的影响。房地产抵押价值评估应当注意区分抵押价值和市场价值,抵押价值应当是市场价值扣除政府税费、处置抵押产生的费用、优先权费用以及其他因素所产生的费用后的余额。对房地产融资业务而言,应当以抵押价值而非市场价值为抵押率计算的标准。抵押价值的确定应注意以下情形:
    (1)首次抵押的房地产,以该房地产的价值为抵押价值;再次抵押的房地产,以该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
    (2)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物的抵押价值评估,应当扣除应缴纳的土地出让金。
    (3)抵押价值评估应当考虑土地使用权剩余年限对价值的影响。
    (4)诸如经济适用房等以国家优惠政策购买的房地产抵押价值为抵押人可以处分和收益份额部分的价值。
    (5)按份共有房地产的抵押价值为抵押人所享有份额部分的价值;共同共有房地产抵押价值为该房地产的价值。

    摘自《信托业务法律实务(第三版)/金融业务实务与技能丛书》p105-106页,中国法制出版社,2018年9月出版。内容简介:"《信托业务法律实务》由张同庆著,本书全面地介绍了信托公司和信托业务中的各种法律实务,是信托从业人员以及律师等从事信托业务人员的良好参考。全景式介绍各种信托业务;系统性讲解法律实务操作。 第一章信托业与信托公司概论第一节信托与信托业第二节信托公司的设立与运营 第三节信托公司内部治理机制第四节信托产品类型第五节风险监管指标与监管评级 第二章合规文化与合规制度建设第一节合规概述第二节信托公司的合规文化第三节合规风险管理制度建设 第四节关联关系与关联交易第五节反洗钱与反商业贿赂第六节业务经营与信息披露的合规性 第三章尽职调查与信用增级措施第一节信托业务的尽职调查 ……"

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