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  • 未经竣工验收的建筑物租赁合同是否有效

    刘国林 已阅195次

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    (一)理论解答

    社会实践中,租赁未经竣工验收的建筑物的现象并不少见,如何认定这类合同的法律效力,法学理论和司法实务界存在不同看法。

    《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定:“建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”基于此,有意见认为,建筑方应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准,该标准是建筑行业的核心,未通过竣工验收即签订房屋租赁合同的当事人应承担合同无效的法律后果。

    还有意见认为,租赁房屋经竣工验收合格不应是租赁合同生效的必要条件。理由在于四个方面:1.无论从目的解释的角度还是从体系解释的角度来看,上述法律法规中的“验收合格方可交付使用”的规定都不是一种效力性强制性规定,而是一种管理性强制性规定。②2.根据《村庄和集镇规划建设管理条例》规定,农村居民住宅建设开工的审批手续,由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此,农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法,当然也谈不上使用、出租这类房屋违法。3.除了新开发的房地产项目,城市中一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准,甚至可能根本没有相应的消防设施,现行法律没有也不可能规定这类房屋一概不允许使用、出租。4.从公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的处罚规定看,公安消防机关处罚的对象是公众聚集场所的开办者或经营者,而不是开办者或经营者之外的出租房屋者。

    另有意见认为:依据合同法理论及相关立法精神,依法必须经过公安消防机关验收的房屋,未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同,因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定合同相对无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合法律规定,无效合同经过补正已变为有效,且效力具有溯及力,自合同成立时发生效力。

    本书认同第二种意见,除上述理由外,还因为:上述法律中“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的立法本意在于防止不安全建筑投入使用,从而确保安全事故的不发生或少发生,但一项建筑工程是否安全除可通过“竣工验收合格”这一途径证明外,还可通过“专业鉴定”或“司法鉴定”等途径确定,不能因未经竣工验收合格就认定一定不安全。

    摘自《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》P35-37页,人民法院出版社2018年7月出版。内容简介:土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引试图在大数据分析的基础上,运用民商事法学的基本原理和我国相关法律、法规和司法解释的ZUI XIN规定,对我国土地、房屋租赁活动中常见的40多个疑难问题进行系统深入的理论和实务探讨,并以真实的司法案例加以指引。希望借此,能对相关司法现状的改善有所助推,对律师等办理相关案件有所裨益,对当事人从事相关活动有所帮助。

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