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  • 租赁合同纠纷

    张国华 已阅315次

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    (一)案情介绍

    2014年4月11日,原告某区老干部休养管理所(以下简称干休所)与被告李某签订房屋租赁合同,被告租赁原告房屋一半,用于经营副食。租赁期限为一年,自2014年4月1日起至2015年4月1日止,年租金为4000元。合同到期后,被告一直使用该房屋,原、被告双方未再签订书面形式的房屋租赁合同。2015年4月2日,原告向被告送达限期搬离通知书,要求被告于4月20日前搬离并办理交房手续。通知送达后,原告多次催促被告搬离,但是被告对此置之不理,一直没有搬离该房屋。因此原告向法院起诉,要求被告搬离其租赁房屋,并向原告支付所欠的租金(自2015年4月2日起计算至搬离租赁房屋之日止)。

    (二)实务对策

    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同的内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。

    出租人和承租人应当重点从以下方面审查租赁合同,明确双方的权利和义务,在发生纠纷时及时确定双方的责任。

    (1)租赁合同一般采用书面形式。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
    (2)出租人的交付和维修义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。否则,出租人将会承担违约责任。
    (3)承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人如果未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
    (4)承租人的保管义务。承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物损毁、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
    (5)承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
    (6)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同关系继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
    (7)租赁物存在权利瑕疵时的处理。因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。
    (8)承租人的优先购买权。出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    在本案中,原告干休所作为出租人应当向法院提供证据证明租赁合同关系的存在,要证明原告已经按照合同的约定履行了义务,是被告的行为构成违约。本案中,原告依照约定将租赁房屋交给被告使用,并履行了出租人的义务,在合同到期的情况下,双方没有签订新的书面合同,根据《合同法》及相关司法解释的规定,租赁合同到期后,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案合同期限为自2014年4月1日起至2015年4月1日止,合同到期后双方没有签订新的合同,应视为不定期租赁,出租人可以随时解除合同,但应当提前通知承租人,给予其必要的准备时间。

    被告李某应诉时,应当提供证据证明该租赁合同没有到期,自己已经按照合同的约定履行了相关义务或者原告没有履行合同义务,或者承租人对于租赁物的改善没有得到出租人的补偿。

    法院在审理中,要查明该租赁合同是否是双方真实的意思表示,该租赁合同是书面合同还是口头合同,审查原被告双方是否依照合同履行了各自义务,该租赁合同期间是否届满等。

    摘自《怎样打民事官司》P126-128页,中国法制出版社2018年7月出版。内容简介:本书分为总论和分论部分。总论部分从实务角度出发介绍了“谁告”“告谁”和“向谁告”的基础知识,即从总体流程上分析了打官司所应注意的事项。分论部分则从具体案例的角度分析了打官司应当注意的事项,手把手教读者打官司。

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