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  • 70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权

    杨立新 已阅713次

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    70年的住宅建设用地使用权期间届满,经过自动续期,该权利成为永久性用益物权。设置永久性住宅建设用地使用权,是保障公民依据《宪法》规定享有住宅权,并使其安居乐业之必须,与国有土地所有权的行使并不冲突。业主作为住宅建设用地使用权人,是通过签订和履行《商品房买卖合同》而在取得房屋所有权的同时,取得了住宅建设用地使用权,并且同时取得了与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的当事人地位,享有相应的债权并负有相应的债务。在编纂民法典分则物权法编中,应当利用这个机会,对《物权法》第149条规定进行修订,全面建立永久性的住宅建设用地使用权制度,保障民生。

    一、对于永久性住宅建设用地使用权内容的基本设想

    编纂民法典,修订《物权法》使之成为民法典分则的物权法编,为解决住宅建设用地使用权自动续期关于“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少足够的科学依据”的“立法留白”,提供了一个历史的机遇。解决好这个问题,不仅会使全国人民松一口气,舒缓因这个“立法留白”形成的担忧心境,而且会使民法典的编纂增加亮点,得到人民群众的拥护。

    在《物权法》修订人典过程中,对于住宅建设用地使用权和宅基地使用权涉及的我国公民的住宅权以及住宅用地的权属问题,应当统筹解决,一并处理。基本的设想是:

    1.应当特别强调业主的土地权属意识,重视自己享有的住宅建设用地使用权。自从采用以买卖商品房作为解决城镇居民住宅权的主要方式以来,现实的商品房销售模式误导了人民群众,使其只重视买“房”而不重视买“地”,业主严重忽视住宅的土地权属。尽管“房”和“地”都是不动产,但只有“地”才是恒产,因而住宅建设用地使用权是比房屋所有权更为重要、更有价值、更能够保障实现住宅权的不动产权属。应当让人民群众充分意识到土地权属的重要性。只有住宅建设用地使用权成为永久性用益物权,才能够保障永久的住宅权,进而保证人的生存权,使有恒产者有恒心。

    2.统筹建立一体化的住宅用地权属制度。无论是住宅建设用地使用权还是宅基地使用权,都是在公有制的土地所有权制度下,保障我国公民住宅权的用益物权。其区别仅仅在于,城镇土地归国家所有,集体土地归农村集体经济组织所有;住宅建设用地使用权人为城镇居民,宅基地使用权人为农村居民。除此之外,并无其他差别。因而,住宅建设用地使用权和宅基地使用权具有相同性质,应当统筹修订,实现一体化。

    3.确立所有的住宅用地权属均为无期限的永久性用益物权。在我国,住宅建设用地使用权与宅基地使用权的性质相同,在具体权利规则上应当基本一致。既然对于宅基地使用权没有规定期限,那么住宅建设用地使用权也应当是没有期限的用益物权。尽管现行法律对住宅建设用地使用权规定最长期限为70年,但是,由于《物权法》第149条第1款规定了“自动续期”,而使其变成了无期限的永久性用益物权。因此,在修订《物权法》人典时,应当对此加以规定:首先,规定住宅建设用地使用权一次取得永久使用,在购买的70年期间的住宅建设用地使用权期间届满之后,通过自动续期而使其不受期限限制,成为永久性用益物权。其次,对于宅基地使用权,确认《物权法》第153条关于其取得、行使、转让,不再适用土地管理法等法律和法规中有关限制性的规定,也将宅基地使用权规定为永久性用益物权。

    4.确定住宅建设用地使用权一次购买70年期间,70年期间届满后不再交纳出让金,而是缴纳土地使用税。将住宅建设用地使用权确定为永久性用益物权,还应当继续坚持70年的期间,这个期间是一次购买的买断期间,在该期间内,业主使用该土地无须交纳其他费用。当该期间届满后,住宅建设用地使用权就通过自动续期而成为永久性用益物权,住宅建设用地使用权人与政府之间,形成两种法律关系:一是土地所有权人与住宅建设用地使用权人之间通过债权债务转移,而成为《住宅建设用地使用权出让合同》的当事人,双方依据该合同,享有权利,负有义务。二是政府作为国家的代表,为保障公民的住宅权而成立公法法律关系,政府作为住宅权的义务主体,有义务保障公民居者有其屋、屋者有其地。在70年期间届满之后,国家不再享有收缴出让金的权利,但应由土地使用者承担缴纳土地使用税的义务。

    5.在国家没有重大公共利益需要的情况下,不得征收住宅用地的用益物权。现行立法都规定了在公共利益需要的情况下可以征收土地,但是,为了更好地保障公民的住宅权及土地权属,保障城市和乡村居民的住宅建设用地使用权和宅基地使用权,应当限制在具有重大公共利益需要事由的才可以征收,尽量避免征收住宅建设用地使用权和宅基地使用权,侵犯城镇居民和乡村居民的住宅权。

    6.所有的住宅用地权属均准许权利人的继承人予以继承。住宅建设用地使用权和宅基地使用权都是用益物权,特别是在其自动续期之后变为永久性用益物权后,为城镇居民和乡村居民的恒产,享有支配权。在权利人死亡后成为合法遗产,可以通过遗嘱或者法定继承,由其继承人继承,法律不应予以禁止。

    二、永久性住宅建设用地使用权的具体内容

    (一)永久性住宅建设用地使用权的取得

    永久性住宅建设用地使用权的取得为有偿取得,须订立《建设用地使用权出让合同》,交纳土地出让金方可取得。现在的问题是,所有的住宅建设用地使用权人即业主实际上都没有与政府签订该合同,而是开发商与政府通过招拍挂而取得建设用地使用权;开发商在建设完成后,将单元住宅出售给业主,使业主在取得住宅所有权的同时,继受取得了住宅建设用地使用权。

    业主作为住宅建设用地使用权人与政府之间的关系是,开发商在与业主签订的《商品房销售合同》中,就将该套住宅相应面积的住宅建设用地使用权以及与政府签订的《建设用地使用权出让合同》中相应的债权、债务概括地移转给了业主,使业主取得了与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的当事人地位,确立了双方当事人之间的合同法律关系。这样解释,不仅能够使业主与政府之间确定法律关系,而且能够在今后继续依据该合同关系,解决后续的法律问题。今后,在开发商向业主出售商品房时,应当在转移住宅所有权和住宅建设用地使用权的同时,一并转移《建设用地使用权出让合同》的部分债权债务,出具经过政府同意的《建设用地使用权出让合同》部分债权债务概括转移的文件,以证明购房者取得了该合同中的部分债权债务,确认其与政府之间存在上述合同关系,是该合同的当事人。

    住宅建设用地使用权的取得还有其他方法。一是转让取得。当业主将自己所有的商品房转让给他人时,将其住宅建设用地使用权一并转让,并且同时转让自己作为用益物权人而与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的债权和债务,成为该合同的当事人。二是继承取得。住宅建设用地使用权并非注重人格特征的权利,应使其不具有专属性,应认可其得为继承的标的。当业主死亡后,其继承人继承取得其房屋的所有权,相应的住宅建设用地使用权也因继承而取得,同时取得《建设用地使用权出让合同》项下的债权和债务。

    (二)永久性住宅建设用地使用权的期限问题

    我国建设用地使用权是有期限的,住宅建设用地使用权也规定了最长不超过70年的期间。当住宅建设用地使用权成为永久性用益物权时,是否还需要规定期间,也值得研究。

    依照我国的习惯,住宅建设用地使用权还是有期限的,将其直接改为无期限的用益物权,则过于陡然。因此,笔者建议,在政府初始出让住宅建设用地使用权时还是要规定70年,在70年期间届满后,自动续期为无期限用益物权。同时,在出让期间不足70年的,都要延期到70年,使其一并在70年之后改为无期限的永久性住宅建设用地使用权。

    (三)永久性住宅建设用地使用权人的权利

    永久性住宅建设用地使用权人的主要权利,是对住宅用地的使用收益权。业主自己使用建筑物,同时使用其住宅建设用地,行使的就是使用权。业主将建筑物出租收取租金,当然不止是出租房屋,同时也出租了土地,因而也有土地的收益,行使的是收益权。由于我国大陆地区的住宅建设用地使用权的用途单一,因而目前不存在其他的使用收益权。

    住宅建设用地使用权的相邻关系,也是业主享有的重要权利之一。现行的住宅建设用地使用权的实际情况分为两种,一是区分所有建筑物的土地使用权,虽然偏重于按份共有性质,但仍然无法确定土地权属的具体范围(四至),因而涉及自有土地的相邻关系问题不常见,仅仅在作为共有土地的相邻关系中,每一个业主都有权维护共有的土地权利,行使相邻权;二是别墅的土地使用权相对有比较清晰的自有部分,在这部分土地权属中存在明显的相邻关系,但在其他共有部分须共同行使相邻权。

    依照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权人也享有物权请求权。在共有的住宅建设用地使用权受到妨害或者侵害时,业主有权维护其土地权利,行使《物权法》第33条至第37条的物权请求权。

    住宅建设用地使用权人享有处分权。不过,业主对其住宅建设用地使用权的处分,应与其享有的住宅建筑物所有权的处分相一致,不能单独处分。

    (四)永久性住宅建设用地使用权人的义务

    住宅建设用地使用权人的主要义务有,应以设定目的及约定的使用方法而为土地使用收益。对此,在实践中不存在重大问题,有的业主对自己有权使用的窗前绿地,违反使用目的而使用的,属于违反义务的行为。

    支付费用和税金的义务,是住宅建设用地使用权人的另一主要义务。在70年期间中,由于业主一次性买断该权利,因此不必再交纳出让金。在70年期间届满后,住宅建设用地使用权人应当依照法律规定,向政府缴纳应当缴纳的税金。应缴纳而未缴纳的,应当承担法律责任。

    (五)永久性住宅建设用地使用权的消灭

    永久性住宅建设用地使用权是否也有消灭的问题,回答是肯定的。一是住宅建设用地使用权人死亡,无遗嘱继承和有效遗赠,且无法定继承人继承的,成为无人继承又无人受遗赠的遗产,依照《继承法》第32条的规定,国家将其房屋所有权和住宅建设用地使用权一并收归国家所有。二是因国家基于重大公共利益原因征收住宅建设用地使用权,应当足额补偿并另行给予相应的住宅建设用地使用权,以保障其生存,原住宅建设用地使用权消灭。三是因转让而消灭,住宅建设用地使用权人转让的,其住宅所有权与住宅建设用地使用权一并消灭。

    住宅建设用地使用权消灭的后果,在前述第一项原因时,建筑物和住宅建设用地使用权一并收归国有。在第二项原因时,住宅建设用地使用权消灭后,地上建筑物应当依照《物权法》第42条第3款规定,依法给予补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收入的居住条件,其中就包括给予新的住宅建设用地使用权。在第三项原因,住宅所有权与住宅建设用地使用权一并转移给新的权利人享有。

    摘自《编纂我国民法典重大问题研究》P272-276页,法律出版社2018年6月出版。内容简介:"《编纂我国民法典重大问题研究》通过对编纂民法典中的重大理论和实践问题进行深入研究,对民法典的制定提出总体设想,对民法总则和民法分则的物权编、合同编、侵权责任编、婚姻家庭编、继承编以及人格权编如何制定和修订等具体立法问题,择其要者,深入分析,并提出立法建议,为编纂民法典建言献策。本书的研究,事关国计民生,涉及民事权利的内容和保护,既直面深刻的理论问题,也关注现实生活的紧迫需求;既有国际视野,也有民法的中国元素,是理论与实践相结合,解决中国民法现实问题的力作。 "

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