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  • 买房带地合同中单独约定土地流转价格应视为有偿流转

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    ——邓某与康某、刘某、李某土地承包经营权纠纷案


    [案号]

    ( 2009)绥中法民一终字第121号

    [案情]

    邓某与康某均系某村村民。邓某与于某系夫妻关系。1998年第二轮土地承包时,于某分得4口人家庭承包田28.1亩。2002年5月于某去世。2002年9月,邓某将自有砖平房3间、仓房3间及六颗果树,承包田28.1亩以24,500.00元价格卖给康某,其中土地作价10,000.00元,税费以及义务工由康某交纳,双方签订了书面协议。有执笔人于某某一审庭审出庭证实:“合同是我写的,字头是买卖合同,用蓝色钢笔写的,我会写几个字,我们屯子卖房带地都找我。土地和房屋作价24,500.00元,房屋14,500.00元,土地10,000.00元,钱分三次还清。写完后一撕两半,每人一份。当时刘某某、高某某、邓某与康某在场。”中间人及保人高某某一审庭审证实:“卖房带地24,500.00兀,房屋14,500.00元,土地10,000.00元,2002年9月份签的协议,代笔人于某某,还有刘某某在场,当时交200.00元定钱,第一年交10,000.00元,第二年交7,500.00元,第三年交7,000.00元,在其中扣了200.00元定钱,钱交齐了,每次交钱,我都在场。当时签了两份协议,邓某也在场,用黑色钢笔书写的。”刘某某一审庭审证实:“我能证实邓某与康某卖房子带地协议是真实的,我当时和邓某是邻居,于某某执笔,房子带地是24,500.00元,房屋14,500.00元,土地10,000.00元,钱分三次还清。协议从中间撕开,一家一份,用康某家孩子的稿纸书写的,我当时没签字,高某某、邓某签字,用什么笔记不清了。”庭审中,康某称协议找不到了,但房屋已过户。经某市某镇乡建处证实,康某2004年持房屋买卖协议过户后,协议已拿回,乡建处未留底案。提交的契税完税证记载,房屋价格13,000.00元。双方虽然提交不出书面协议,但执笔人于某某、中间人及保人高某某、在场人刘某某所证实协议的内容基本一致,只是书写笔色证词不一致,同时,有某市某镇乡建处证明及房屋契税完税证佐证价格问题。庭审中,经质证、认证,邓某对24,500.00元价款分三次给付及金额无异议。

    2008年1月1日,发包方某村委会重新核发土地承包经营权证书,将28.1亩土地承包经营权核发给邓某。原土地承包经营权证书在康某手中。粮食补贴款一直由邓某领取。2008年邓某诉至法院,要求康某返还承包田28.1亩。现该土地中的6.38亩由第三人李某耕种;21.7亩由第三人刘某耕种。

    [裁判结果]

    一审法院作出( 2008)安民一初字第402号民事判决:被告康某返还原告邓某承包土地28.1亩。康某不服,提起上诉。二审法院判决:撤销一审判决;驳回邓某的诉讼请求。

    [裁判思路]

    邓某在第二轮土地承包时,依法取得28.1亩土地承包经营权后,为去外地居住,邓某自愿将房屋卖给康某并将28.1亩土地承包经营权转包给康某。邓某除自称将28.1亩土地承包经营权交由康某耕种,税费以及义务工由康某交纳外,提供不出其它任何证据。康某虽然提交不出书面协议,但签订协议时,有于某某、高某某、刘某某在场,并出庭作证,证明邓某将依法取得的土地经营权转包给康某,证人证词之间能够相互认证。邓某与康某土地转包合同有效,应予保护。康某与李某、刘某间转包合同亦应认定有效。

    [引申思考]

    本案焦点问题是买房带地合同中对于土地流转单独约定了价格的,应视为有偿流转,流转合同应认定有效。本案中,邓某与康某买房带地合同内容,虽无书面合同证实,但证人出庭证实当时签订合同时,已经明确房屋和土地流转价格,并形成了书面合同,由于证人为书写合同的执笔人和在场人,证人证言应予采信,应予认定合同有效。故此,康某与刘某、李某间流转合同亦有效。

    [法律法规链接】

    《农村土地承包法》第32条、第34条

    《民事诉讼法》第153条

    摘自《农村土地承包案件审判参考》P151-152页,人民法院出版社2018年4月出版。内容简介: 农村土地承包案件审判参考本书内容围绕农村土地承包案件审判实践中的法律适用问题,梳理法律适用中的重点、疑难、新型问题,通过案例分析的方式总结同类案件的审判规律与经验、审理思路、审理方法与技巧,纠正实践中的错误做法,统一司法尺度,力求为初中级法官、律师办理同类案件提供必备的指导与参考。

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