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  • 事实物权与法律物权冲突的协调与保护

    闫仁河 已阅1217次

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    法律物权以法定的公示形式表现出来,故其具有便捷交易的功能,然而事实物权并不具备此优点。但是事实物权也会进入交易领域,从而与法律物权之间产生冲突对抗。

    (一)不涉及第三人利益的场合

    1.事实物权优先于法律物权

    在不涉及第三人利益的情况下,事实物权是能够对抗法律物权的,即在法律上应当对事实物权予以承认和保护。此种状态因不涉及交易第三人无害于交易安全,故虽真正物权人的权利没有通过登记和占有公示的方式表现出来,但是只要有足够充分的证据表明权利人有合法的根据取得权利,即应保护真正物权人的合法权利。这存在如下原因。其一,此时不存在第三人,不存在交易安全保护问题,故保护事实物权并不与物权公示原则相矛盾。其二,可以发挥物权法维护物权“静态安全”的功能。所谓“静态安全”是指在不涉及第三人利益的情况下当事人之间的物权关系。在静态物权关系下,因没有第三人的介入,物权公示公信原则没有适用的空间,保护事实物权,从而实现了物权的静态安全。其三,绝对贯彻物权法定主义将导致一系列问题,必须对其加以缓和。按照物权法定主义,物权即是法律物权,不包括事实物权,只有经过公示的权利才能受物权法的保护。实践当中大量事实物权的出现要么基于当事人的意思自治,要么当事人对其并无过错,如果否定这些物权显然违背社会公平正义。为此必须缓和物权法定主义的僵化,承认事实物权。

    2.保护事实物权人的法律措施

    首先,更正登记与异议登记。事实物权可以对抗法律物权,事实物权人享有更正登记请求权和异议登记请求权。二者的区别在于,更正登记是提示、督促当事人及时依法申请物权登记,而异议登记则是为了及时采取限制登记物权行使和流转的法律措施。异议并不导致对土地登记簿的“封锁”,也不导致其冻结。登记权利人仍然可以对其权利进行处分,而异议所阻却和排除的只是基于该项处分行为的善意取得。自法律性质上来看,异议既不是登记权利的一项负担,也不是对登记权利人处分行为的绝对或者相对的限制。若嗣后证实登记簿一直是正确的,则异议自始失去意义。其次,除了上述更正登记和异议登记,还有初始登记可以利用。初始登记,是指对建筑物的首次登记。再次,确认物权请求权与返还请求权。《物权法》第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”事实物权人可以利害关系人的身份请求确认所有权。人民法院在审理确权案件时,应当根据涉案物权产生的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断,不能再把登记或者占有作为确定权利归属的根据。对于具有事实和法律依据的事实物权,要依法予以确认。《物权法》第34条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”最后,合同履行请求权。事实物权人要求法律物权人按照合同约定履行协助办理过户登记手续或者交付动产的,人民法院在查明事实的基础上,应当予以支持。上述措施可以使事实物权转变为法律物权。

    3.事实物权并不必然会转化为法律物权

    多数情况下事实物权人会获得法院支持,顺利地转化为法律物权人,但是也不排除在特殊情况下如借名买房、冒名买房者如欠缺所在城市的购房资格,则法院即使认定其为事实物权人,也不会立即支持其转正为法律物权人,甚至法院不认定其为事实物权人。如“马X1诉马X2等房屋买卖合同纠纷案”就是一典型案例。该案件事实如下:原告马XI与被告马X2系姐妹关系,被告米X1系马X2之子。2003年6月7日,米Xl(乙方)作为买方与案外人北京潞隆房地产开发有限责任公司(甲方)签订《北京市内销商品房买卖契约》(合同编号为No.玉桥东里000092),约定乙方自愿购买甲方的通州区玉桥东里×号楼×单元×层×号壹套壹居房屋(以下简称×号房屋),该房屋建筑面积为54平方米,房屋总价款为125280元。同时约定乙方同意在本契约签定60日内将购房价款全部汇入甲方指定的银行通州区建行支行新华分理处。签订合同当日,米X1支付房款25280元,后又于同年7月4日支付房款10万元。2006年8月1日米X1取得×号房屋所有权证书。2011年5月31日,米X1作为出卖人与买受人马X2签订了《存量房屋买卖合同》(合同编号:CW171302),房屋成交价格为1万元,并于同年7月12日马X2取得×号房屋的所有权证书。2015年5月7日,马X1以所有权确认纠纷为由将米X1、马X2诉至本院,要求确认×号房屋归马X1所有。另查,马X1目前不具备2011年2月15日北京市人民政府办公厅发布的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发(2011)8号)及2015年8月14日由北京市住房和城乡建设委员会和通州区人民政府联合发布的《关于加强通州区商品住房销售管理通知》(京建法(2015) 12号)中规定的居民家庭在本市购买住房的资格条件。

    本案裁判要旨如下:法院认为,公民合法的民事权益受法律保护。本案争议的焦点在于诉争房屋的权属确认及能否过户问题。第一,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋系典型不动产,相关权属登记部门颁发的诉争房屋的所有权证书中明确载明了诉争房屋所有权人为被告马X2,根据物权登记的公示公信的基本原则,现房屋权属仍应视为登记在被告马X2名下。第二,现北京市相应住房限购政策规定,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。在符合北京市上述限购政策基础上,满足以下条件之一的四类家庭,才可以购买1套位于通州区的商品住房:一是没拥有住房的本市户籍居民家庭;二是已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭;三是已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭;四是在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。如当事人不符合相应限购条件,则无法确认房屋归其所有或办理房屋过户登记手续。现原告并未提供其已获得房屋权属登记机关审核通过的购房资格,非北京市户籍,其亦未向法庭提供纳税证明及社会保险缴纳证明,故现本院对于原告请求确认房屋为其所有,并为其办理过户手续的诉讼请求难以支持。

    我们认为,如事实物权人有朝一日具备了购房资格,具备了相关的权利能力,再以相同理由起诉,那么法院不能以一事不再理为由拒绝审判,相反应当支持原告的确认物权请求权并为其办理过户手续。

    (二)涉及第三人利益的场合

    1.第三人善意与否很重要

    第三人非善意时,如交易的相对人明知登记物权非真实物权而进行买卖,即便该交易已经具备完善的法律手续,已进行过户登记或者交付,相对人也不能取得物权。此时,事实物权可以对抗法律物权,应以事实认定为依据作出物权归属判断。反之,交易相对人为善意时,由于物权公示的权利推定效力和善意取得制度的规定,法律在事实物权和法律物权的内部矛盾和真正权利人与善意第三人的外部冲突之间,选择了能够保护第三人利益的标准,已经办理过户登记或者取得占有的第三人的法律物权得以对抗事实物权。因为事实物权已经进入交易流通领域,故而物权被信赖物权公示效力的善意第三人取得,法律上虽可对事实物权作出认定,但此认定已非交易物权归属的判断,对事实物权的法律保护只能另觅他途。

    2.善意取得的要件

    从物权公示公信原则角度看,善意取得需满足如下要件:

    第一,让与人无处分权,但其具有公示原则所要求的权利外观。

    第二,受让人须为善意。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法解释(一)》)第15条第1款规定:受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。可见,受让人的善意是指受让人不知道也不应当知道转让人无处分权,在确认转让人享有外观上所彰显的权利上无重大过失。因此,凡受让人知道或者应当知道转让人实践是不享有公示原则所彰显的权利的,并无处分权,受让人也就没有保护的必要。就不动产来说,受让人的善意表现为信赖登记的名义权利人。根据《物权法解释(一)》第16条规定,具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。其中,前三种情形就是从公示的外观上就应当知道转让人为无权处分的。对于动产,受让人当然不能从转让人的占有上判断出转让人是否有处分权,但可以从交易的具体场景作出判断。根据《物权法解释(一)》第17条规定,受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

    第三,转让人与受让人之间须有有效的交易行为。

    3.善意受赠人、申请强制执行的普通债权人、主张以未经登记的动产抵押权标的物清偿债务的债权人等

    物权无对抗力要比善意取得的适用对象更为宽泛,适用条件更为宽松,未经公示的物权除了不得对抗在无权处分情况下的善意购买人之外,还包括其他具有信赖利益的第三人,如善意受赠人、申请强制执行的普通债权人、主张以未经登记的动产抵押权标的物清偿债务的债权人等等。此外,在举证责任上,主张善意取得的当事人须证明其以“合理价格”取得财产,但主张物权无对抗力的当事人无须承担此项举证责任,其举证责任较轻。由此,主张物权无对抗力通常更有利于财产的善意受让人。

    摘自:《物权法专题研究》P57-61页,知识产权出版社2018年5月出版。内容简介:本书稿通过对物权法中容易产生分歧、理解错误,司法实践中因不同理解而产生矛盾的问题进行细致的剖析,又结合其他地区同领域法律条文对相关问题的规定,指出我国现有物权法中的不恰当之处,提出自己的观点、修改意见等,角度多元,分析较清晰。这些问题包括:如事实物权与法律物权,物权法定主义的命运与使命,不动产善意取得构成要件之完善,冒名处分不动产的民法适用,物权变动合同的撤销等。

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