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  • 在他人名下的宅基地上建房,房屋所有权归土地使用权人所有还是归房屋建设人所有

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    ——周某清诉王某喜、王某银所有权确认案


    【案件基本信息】

    1.裁判书字号

    新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院(2016)新2323民初1202号民事判决书

    2.案由:所有权确认纠纷

    3.当事人

    原告:周某清

    被告:王某喜、王某银

    【基本案情】

    王某喜、王某银系周某清的舅舅。1995年,周某清在呼图壁县园户村镇园户村(以下简称园户村)二组申请了一块宅基地。同年4月24日,呼图壁县园户村镇人民政府给周某清颁发了新村规字第0120129号村镇建设规划许可证,建设地点为园户村二队大佛寺东侧。因该宅基地闲置,王某喜、王某银与周某清父母周某和王某花商量后,分别于1996年和1998年在该宅基地上出资修建了砖木结构房屋0 2011年1月23日,周某、王某花与新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁县分公司签订了房屋拆迁安置补偿合同(以下简称拆迁安置补偿合同)。王某喜、王某银作为原告起诉要求确认拆迁安置补偿合同无效。(2011)呼民初字第961号民事判决驳回王某喜、王某银的诉讼请求、(2012)昌中民一终字第156号民事判决予以维持。

    另查,王某喜、王某银均不是园户村的村民。庭审中,周某清认可其宅基地上砖木结构房屋为王某喜、王某银出资修建,同意通过评估作价向王某喜、王某银补偿,但是王某喜、王某银不同意对房屋评估作价补偿其出资。

    【案件焦点】

    在他人名下的宅基地上建房,房屋所有权归土地使用权人所有还是归房屋建设人所有。

    【法院裁判要旨】

    新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村村民委员会经营、管理;分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案争议房屋所处宅基地的使用权是周某清于1995年向园户村申请的,对该事实双方当事人均不持异议,又因王某喜、王某银不是园户村经济组织成员。故周某清为本案诉争房屋所处宅基地的合法使用权人。房屋与宅基地的使用权是不可分离的,只能为同一人所享有,土地上建造建筑物需经一定程序批准,并以取得土地使用权为前提,所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。本案中,呼图壁县园户村镇人民政府批准的村镇规划许可证登记人为周某清。在他人享有使用权的宅基地上建造房屋,就发生了动产(建筑材料)与不动产(土地)的附合,根据民法原理,附合物归属应依照“附合后的新财产归不动产权利人,原动产权利人可取得与其动产相当的补偿”之原则,由土地使用权人取得房屋所有权,故周某清取得1995年4月24日呼图壁县园户村镇颁发的村镇建设规划许可证范围内的房屋所有权。周某清要求王某喜、王某银返还占有的房屋,实质是行使物上请求权。

    新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五条,《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

    一、新村规字第0120129号村镇建设规划许可证范围内的房屋归周某清所有;

    二、王某喜、王某银于本判决生效之日起七日内搬出新村规字第0120129号村镇建设规划许可证范围内的房屋。

    【法官后语】

    本案的争议焦点是:在他人宅基地上建造的房屋所有权归属。

    涉案房屋所处的宅基地使用权人系周某清,其有权利用该土地建房,但是涉案房屋实际由王某喜、王某银出资修建。在我国,房屋所有权与宅基地使用权是不可分离的,权利人必须是同一的,在宅基地使用权人与建房人不一致的情况下,确认房屋所有权需考虑以下因素:1.建房规划许可授权的权利人。在宅基地上建造建筑物必须经过行政批准,批准的前提就是取得宅基地的使用权。本案中,呼图壁县园户村镇人民政府批准的村镇规划许可证登记人为周某清,即周某清作为涉案宅基地的使用权人,亦有权在涉案宅基地上建造房屋,未经周某清同意,他人无此权利。尤其在本案中,王某喜、王某银不是涉案宅基地所属集体经济组织成员,根据我国现行法律规定和政策,其二人也不具备取得该宅基地使用权的资格,在本案诉讼之前,王某喜、王某银曾作为原告主张确认拆迁安置补偿合同无效,认为涉案宅基地系其从王某花处购买,该请求已被生效裁判文书驳回,亦说明其二人不是具有涉案宅基地使用权,也无权在该宅基地上建房。2.确认添附物所有权归属的规则。宅基地使用权人与建房人不一致的,实质属于司法实践中动产(建筑材料)与不动产(土地)的附合,此时,应由不动产权利人取得合成物的所有权,但应当给原动产所有人以补偿。本案中,王某喜、王某银出资在周某清的宅基地上建造房屋,要恢复原状已不可能或者经济上不合理,所以,应按照上述动产与不动产附合后确认合成物权属的规则,认定涉案房屋归宅基地使用权人周某清所有。由此,导致周某清的财产权利扩大,而王某喜、王某银的财产所有权丧失,故周某清应对因附合而受到损失的王某喜、王某银进行相应的补偿。鉴于王某喜、王某银在本案中不同意周某清通过房屋评估作价补偿其出资,而是坚持房屋所有权归其所有的意见,故本案中未判处周某清对其二人建房的出资部分给予相应补偿。


    编写人:新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 齐梦程


    摘自:《中国法院2018年度案例.土地纠纷:含林地纠纷》P158-160页,中国法制出版社2018年3月出版。内容简介:本书是《中国法院2018年度案例系列》(全23册)的一个分册。内容包含土地承包经营权确认纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、土地承包经营权转包纠纷、土地承包经营权转让纠纷等案件。所选案例均是国家法官学院从各地2017年上报的典型案例中挑选出来的精品案例,全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练,并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语,可读性、适用性强,能帮助读者最大限度地节约查找和阅读案例的时间,获得真正有用的信息,为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷必备参考书。

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