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  • 购买房产后三年多不过户,开发商欠债房被查封,购买人提起案外人执行异议之诉应予驳回

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    ——李俊诉四川省永和实业有限公司案外人执行异议之诉案




    【案件基本信息】

    1.裁判书字号

    成都铁路运输法院(2016)民初7101号民事判决书

    2.案由:案外人执行异议之诉

    3.当事人

    原告:李俊

    被告:四川省永和实业有限公司(以下简称永和公司)

    【基本案情】

    2010年12月14日,李俊与永和公司签订了《红牌楼广场写字楼购买协议》,约定原告以总价788508元的价格购买永和公司开发的位于成都市×区×路×号×栋×楼×号的写字楼80. 46平方米。李俊在签署协议当日一次性全额支付了购房款,并于同日与四川省川威物业服务有限公司签订了《红牌楼广场写字楼前期物业服务协议》。2010年12月27日,李俊与永和公司签订《返租协议》,将所购房屋返租给永和公司,期限自2011年1月1日至2015年12月31日。后李俊与永和公司、闵路润公司签订《主体变更协议》,同意将永和公司的权利及义务全部转移给闵路润公司,李俊并与闵路润公司签订《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》,约定房屋租赁期为4年,自2015年7月1日起至2019年6月30日。2012年12月26日,永和公司与李俊签订《商品房买卖合同》,合同约定,李俊自行办理产权转移登记,但李俊一直未予办理,该房屋登记产权人为永和公司。2016年2月3日,成都铁路运输法院(以下简称成铁法院)在执行哈尔滨银行成都分行与四川大正德茂建设有限公司、四川劲力置业有限公司、永和公司、李英明、王劲公证债权文书一案中,依法作出执行裁定书,并依据该裁定书查封了永和公司位于成都市×区×路×号×栋×楼×号的房屋。2016年7月13日,李俊向成铁法院提出书面执行异议,要求解除查封并终止对该房产的执行。同年8月3日,成铁法院驳回李俊的执行异议。同年8月26日,李俊向成铁法院提起案外人执行异议之诉,诉请法院判决停止对其房产的强制执行。哈尔滨银行成都分行辩称,李俊并未实际占有该房屋,未办理该房产物权登记,未办理登记系其自身原因,诉请法院判决驳回其诉讼请求。

    【案件焦点】

    李俊对执行标的即本案诉争的成都市×区×路×号×栋×楼×号的房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益,原告的案外人执行异议之诉是否成立?

    【法院裁判要旨】

    成铁法院经审理认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,对李俊提起的案外人执行异议之诉是否成立,主要从法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、是否非因买受人自身原因未办理过户登记等三个方面来综合审查判定。该案原告李俊先后与第三人永和公司签订了写字楼购买协议和商品房买卖合同,合同均合法有效;原告李俊缴纳了全款,签订了物业服务协议,并且占有了标的房产的租赁受益权,房屋事实上处于原告的控制之下,合法占有了该标的物。关于房屋未过户的原因,原告称因其母亲去世、结婚生子等原因造成经济困难,实在凑不到钱办理过户。根据法院庭审中查明的事实,房产过户费用4万余元,原告将房屋返租给永和公司,租金平均每月超过5000元,一年租金收入足以支付办理过户的费用,而原告自2012年12月26日签订《商品房买卖合同》后,直至2016年2月3日法院依法查封涉案房产,长达3年多的时间内未前往办理过户手续。应当认定为房屋未办理过户登记是原告李俊自身的原因。故原告李俊的诉讼理由不能成立。

    成铁法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十三条第(二)项的规定,作出如下判决:

    驳回原告李俊的诉讼请求。

    李俊没有提起上诉,一审判决生效。

    【法官后语】

    处理对这类执行异议案件,重点在于正确适用法律和司法解释的相关规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力……”作为不动产的房屋,不论是物权设立还是变更,均需办理登记,这是物权公示原则的体现。未办理登记的,不能获得法律的承认和保护,不能对抗第三人。实践中,一些当事人居于多方面的原因,购买房产后不办过户手续。最高人民法院于2014年12月29日颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”对这类执行异议案件,重点从上述规定的四个构成要件来进行审查。四个要件具备的支持,反之则驳回。本案中,前三个要件都具备,没过户的原因成为关键。原告诉称因经济困难,凑不到钱办理过户。法院查明原告租金平均每月超过5000元,一年租金收入就足以支付办理过户的费用,长达3年多的时间内未办过户手续,应当认定为原告自身原因。故法院据此判决驳回原告诉讼请求。

    本案的社会影响在于,警示那些类似原告这样违规操作的当事人。在与开发商签订了购房合同后,又转租给开发商统一出租,为规避税收,追求利润最大化,不办理过户登记。这样做看似少交了税费款,但实际为自己留下更大隐患。在法治日益完善的今天,人们应进一步增强法制观念,依法办事,保护交易安全,让社会更加规范、健康、有序发展。

    编写人:成都铁路运输法院 花桂荣 杨树全

    摘自:《中国法院2018年度案例【23】·执行案例》P13-16页,中国法制出版社2018年3月出版。内容简介:本书是《中国法院2018年度案例系列》(全23册)的一个分册。内容包含借款合同纠纷、保证纠纷、抵押纠纷、质押纠纷等案件。所选案例均是国家法官学院从各地2017年上报的典型案例中挑选出来的精品案例,全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练,并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语,可读性、适用性强,能帮助读者*大限度地节约查找和阅读案例的时间,获得真正有用的信息,为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷 *参考书.

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