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  • 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定

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    条文注解

    业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程,是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业

    主意志的集中体现,是业主大会运作的基本准则和依据,业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。除条文列举的事项外,业主大会议事规则还可以对其他有关业主大

    会活动的事项做出规定,如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利义务。

    文书范本 02 业主大会议事规则

    业主大会议事规则


    第一章 总 则

    第一条 为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》、《业主大会规程》及《业主大会章程》制定本业主大会议事规则。


    第二章 业主大会中业主投票权的确定办法

    第二条 业主在业主大会会议上的投票表决权,按业主拥有房屋的套数行使,业主每拥有一套房屋拥有一票投票表决权。

    如业主房屋超过____平方米(此数额为所有业主房屋建筑面积的平均数),每超过前述平均数l倍的业主,其拥有二票投票表决权,若超过前述平均数2倍的业主,其拥有三票

    投票表决权,房屋面积若超出3倍以上的,按此方法依次类推,若房屋面积虽然超过前述平均数,但实际面积不是平均数的倍数,则超过部分的投票表决权忽略不计。

    第三条 业主大会会议召开之前,业主委员会的秘书应将小区内每一位业主的姓名、住址、通讯地址、联系电话、拥有的投票表决权的票数登记造册,同时要提前3天将每一

    位业主在今后所有的业主大会会议中拥有的投票表决权的票数书面通知每一位业主。

    每一位业主收到秘书的书面通知后,如对所持有的投票数持有异议,应在15日以内向业主委员会申请复议一次,逾期申请或未申请复议,均视为其同意秘书所登记的其所拥有

    的投票数。


    第三章 业主委员会委员的组成和委员的

    任期及业主委员会会议的方式

    第四条 业主委员会系业主大会的执行机构。首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开,业主委员会的委员由首次业主大会选举产生。以后的业主大会由业主委员会组织

    召开。

    第五条 业主委员会经业主大会选举共有5至9名委员组成,委员名单为:________。每名委员的任期为2年,可以连选连任。

    第六条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任l至2人,秘书1人,业主委员会的委员均享有同等的投票权。

    业主委员会的主任为:____;副主任为:____;秘书为:____。

    第七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

    第八条 业主委员会的会议方式可以是电话会议,也可以到小区的固定场所集体讨论,也可以采取互发电子邮件等方式召开,但业主委员会会议应当由秘书在当时或事后作书

    面记录,由参与或出席会议的委员签字后存档。

    业主委员会的决定应当由秘书以书面形式在物业管理区域内及时公告。

    第九条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。会议召开3天前,由秘书电话通知每位委员。


    第四章 业主大会的议事方式

    第十条 业主大会会议由业主委员会依法召集,由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职务时,由业主委员会主任指定的副主任或其他委员主持。主任和副主任均

    不能出席会议,主任也未指定会议主持人的,由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议,会后应及时将会议内容告知未出席的委员,并且要书面记录该委员的具体意见。

    第十一条 业主委员会应当在业主大会会议召开10日前,由业主委员会的秘书将会议通知及会议拟讨论的事项以书面挂号信的形式寄往每一位业主所登记的通讯地址,该挂号

    信寄出三天后即视为送达,具体时间从挂号信寄出后的第二天开始计算。此外,业主委员会的秘书同时要将会议通知在物业管理区域内提前10日公告。

    住宅小区的业主大会会议,业主委员会的秘书应当同时告知相关的居民委员会。

    第十二条 业主在收到业主委员会秘书有关召开大会的书面通知后,本人未亲自到会,也未委托他人出席会议的,视为其放弃了自己的投票表决权,但该次业主大会形成的决

    议其必须服从。若该业主提前三天向业主委员会秘书提出请假申请,则在业主大会闭会后的三天内,秘书必须将大会会议内容通知该业主,该业主仍可在收到通知当天内以书面形

    式对会议内容进行投票,秘书必须将业主大会业主的投票数重新进行整理。若该业主没有在规定的期限内发表书面意见,则视为其同意业主大会的决议。

    第十三条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

    推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反

    对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席会议时,须向业主大会提供业主书面的委托书。

    业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

    第十四条 业主大会会议的地点可以是固定的,也可以是不固定的;会议形式可以采用集体讨论的形式,当场由业主委员会秘书记录,最后形成决议,也可以是业主委员会秘

    书给每位业主送达书面征求意见函,随后根据业主的书面答复进行整理,最后按本规则所约定的计票方法统计业主的投数,最后形成大会决议,该决议必须在3天之内由秘书在公告

    栏内公告。

    每次业主大会的召开必须有本小区内持有1/2以上投票表决权的业主参加方为有效。

    第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会应当每年召开两次定期会议,由业主委员会组织召开,召开的时间可以确定为每年年初的____月____日和年末的____月____日。特殊情况时间若有变化,秘书另行书

    面通知。

    有下列情形之一的,随时可以召开临时业主大会:
    (一)委员人数少于章程所定人数的三分之二时:
    (二)需要向业主收取业主大会、业主委员会的办公经费时;
    (三)需要确定业主委员会每位委员的津贴数额时;
    (四)需要审批业主委员会制订的年度经费预算计划时;
    (五)需要审议业主委员会上一年度的经费开支是否合理时;
    (六)距物业管理合同到期日三个月前;
    (七)业主委员会任期届满两个月前;
    (八)小区业主的公共利益遭到侵害时,需要聘请会计师审查物业公司的账目时,或为了维护公共利益,需要聘请律师以全体业主名义提起诉讼时;
    (九)经20%以上的业主书面请求时;
    (十)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
    (十一)业主委员会认为有必要时;
    (十二)业主大会章程或者管理规约规定的其他情况。
    临时业主大会只对通知中列明的事项做出决议。


    第五章 业主大会的表决程序

    第十六条 业主大会决议分为普通决议和特别决议。

    业主大会做出普通决议,应当经代表1/2以上投票表决权的业主通过。业主大会做出特别决议,应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过。

    第十七条 下列事项由业主大会以普通决议通过:
    (一)选举、更换业主委员会委员;
    (二)监督物业公司的工作;
    (三)监督实施专项维修资金的使用及续筹方案;
    (四)需要聘请会计师或律师时。

    第十八条 下列事项由业主大会以特别决议通过:
    (一)修改业主大会章程;
    (二)制定和修改管理规约及本业主大会议事规则;
    (三)选聘、解聘物业服务企业;
    (四)决定专项维修资金的使用和续筹方案;
    (五)决定业主交纳业主大会、业主委员会的办公经费的具体数额时;
    (六)需要确定业主委员会每位成员的津贴数额时;
    (七)需要提前审批业主委员会制订的年度经费计划时;
    (八)法律、法规或者业主大会章程规定的其他重要事宜。

    第十九条 业主大会会议应当由业主委员会秘书作书面记录并存档。

    第二十条 业主的投票由业主委员会的秘书统计,业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。若业主认为投票的统计数额有误,可以到业主委员会秘书处查

    看投票的书面凭证。


    第六章 业主大会及业主委员会的办公经费

    第二十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

    第二十二条 业主大会及业主委员会办公经费的来源及组成:
    (一)小区顶楼和外墙的广告收入;
    (二)小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入;
    (三)业主大会或业主委员会依据《管理规约》及《业主大会章程》等要求违反公共利益的相关业主支付的违约金;
    (四)业主交纳的业主大会及业主委员会的办公经费。

    第二十三条 在没有第二十二条前三项的费用之前,由业主委员会组织召开临时业主大会,决定每位业主先行交纳前述费用的具体数额,并由业主委员会秘书负责收取。如第

    二十二条前三项的费用已经实际存在,并且能够保证业主大会及业主委员会正常工作需要时不得向业主另行收取任何前述经费。

    第二十四条 业主大会及业主委员会的办公经费中由业主交纳的部分由业主在物业服务费用之外另行缴纳,经业主大会授权也可由物业管理公司在收取物业费时一并收取,并

    在收款收据上加盖业主大会的公章,然后将其所代收的经费向业主委员会移交。

    第二十五条 业主大会及业主委员会的办公经费由业主委员会设置专用活期存折进行统一管理,经业主委员会主任签字方可开支。

    第二十六条 业主大会及业主委员会的经费开支包括:
    (一)业主大会和业主委员会会议支出;
    (二)业主委员会人员的津贴;
    (三)必要的日常办公费用;
    (四)维护业主共同利益所支出的费用;
    (五)聘请会计师、律师所支出的费用;
    (六)业主大会决定的其他需开支的费用。

    第二十七条 对于业主大会和业主委员会工作经费的使用情况,业主委员会秘书应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。业主委员会必须在年终业主大

    会上向全体参加会议的代表汇报该经费的使用情况。第2年经费的使用额度由前一年年终业主大会上由业主代表讨论,最后制订一个预算方案,第2年经费必须在预算内支出。


    第七章 业主大会及业主委员会的印章

    第二十八条 业主大会和业主委员会的印章由业主委员会负责到有关部门各刻制一枚,并到相关的政府部门登记备案。

    第二十九条 上述两枚印章均由业主委员会负责管理,业主委员会内部实行主任负责制。

    第三十条 上述两枚印章必须是业主大会和业主委员会按业主大会章程的规定履行其应尽职责时方能使用。使用印章必须有业主委员会主任的书面签字,使用人必须在秘书处

    作书面登记,且盖章的文件必须在秘书处备案一份。

    第三十一条 违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。


    第八章 效 力

    第三十二条 本业主大会议事规则由业主大会筹备组成员2/3投票权的业主通过即产生法律效力。

    第三十三条 本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触,否则,相抵触的相关条款无效。

    应用指引

    业主大会议事规则是由业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事规则。议事规则的修改,由业主

    大会决定。

    业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:(l)业主大会名称及相应的物业管理区域;(2)业主委员会的职责;(3)业主委员会议事规则;(4)业主大会会议召开的形式、

    时间和议事方式;(5)业主投票权数的确定方法;(6)业主代表的产生方式;(7)业主大会会议的表决程序;(8)业主委员会委员的资格、人数和任期等;(9)业主委员会换届程序、补

    选办法等;(10)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;(11)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

    关联法规

    《业主大会和业主委员会指导规则》( 2009.12.1)

    第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:
    (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
    (二)业主委员会的职责;
    (三)业主委员会议事规则;
    (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
    (五)业主投票权数的确定方法;
    (六)业主代表的产生方式;
    (七)业主大会会议的表决程序;
    (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
    (九)业主委员会换届程序、补选办法等;
    (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
    (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

    第二十条 业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制



    第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

    一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

    业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

    第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

    未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

    第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

    第二十八条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

    摘自:《物业管理常见法律问题及纠纷解决法条速查与文书范本》P34-41页,法律出版社2018年3月出版。内容简介:为方便读者充分了解现行法律法规及文书范本,维护自身

    合法权益,《物业管理常见法律问题及纠纷解决法条速查与文书范本》根据物业管理常见法律问题,收录现行有效的关联法规和常用文书范本,并予以精要解读,以便广大读者充

    分利用法律文书实现自身合法权益。 ①法条速查选取法律法规的标准文本,根据常见法律问题标明条文主旨,并配以关联索引,收录相关法律法规、司法解释、部门规章等规范性

    文件,方便读者快速检索相关条文。 ②条文注解根据常见法律问题编写条文注解,介绍相关法律法规的立法背景、实务要点,帮助读者理解和应用相关法条,撰写法律文书。 ③

    文书范本根据法律法规条文的有关规定,并结合相关规范性文件的具体要求,编辑整理法律文书示范文本或参考样本,突出重点法条与文书范本的关联配套。 ④应用指引从法律实

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