不能交易的二手房


薛晓雪 已阅1096次


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三、不能交易的二手房

王二居住在京郊某县,根据分配的宅基地建造了一个3层小楼,房屋依山傍水,风光甚好,王二一家住得甚是自在。但是,随着经济的发展和公共交通建设的需要,王二所住区域将要修建地铁,其房屋被列入了拆迁范围之内,拆迁赔偿让王二觉得有些吃亏,心里一直闷闷不乐。
近日,喜爱田园风光的李四,随友踏春游玩,见王二所住之处一派田园风光,觉得这是一个修身养性,亲近自然之地,但是他并不知此处10月后将被拆除。经过和家人商量,富裕的李四决定出高价购买其房屋。李四向王二表达意愿后,王二对比了拆迁补偿款和李某所出价款,觉得将房屋卖给李四更划算,他表示愿意将其房屋卖给李某,于是爽快签订购房合同后。但是签订完后,却无法办理过户,这是为什么呢?
_法律分析
一般来说,由于城镇建设需要而将房屋列入拆迁范围后,拆迁户的户口是被国家冻结了的。而被列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门是不会协助其办理过户的。具体到本案中,王二的房屋已经被列入规划范围之内,10个月后将被拆除,因此,该房屋已经被国家备案登记,在房地产交易管理部门能够查询,李四虽然购买了房屋,但是无法办理过户手续。因此,购买这样的房子存在着很大的风险,花了钱,却不能将产权过户到自己的名下。那么,怎么提前知道该房屋是否被列入规划呢?在签订合同前,买房者可以提前到房地产交易所去查询房屋是否会被拆迁的公告档案等。尤其是看到想要购买的二手房交近在拆迁施工时,买房者一定要小心谨慎,提前去房地产交易所去查询该房屋的相关情况,避免不必要的损失发生。
本案中的李四不能获得该房,还有一个原因,就是该房是王二的自建房,国家对农村宅基地的转让是有严格限制的。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)等法律和国家有关规定。而根据我国《土地管理法》的规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。这并非对宅基地使用权转让的禁止,仅是对农民宅基地分配申请资格的限制。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定。通俗来说,王二的宅基地使用权是不能转让给城市居民李四的。
对于买房者来说,除了看房屋是否列入拆迁范围,还要注意避免购买到以下种类的房屋:
1.已经抵押的房屋。根据我国《物权法》规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。因此,此类房屋的买卖是要经过抵押人同意的。
2.被依法查询、扣押的房屋。
3.违章建筑,即未经国家主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。这种房屋不仅无法取得所有权,还有可能因为其违章修建而被国家强制拆除。
4.鉴定为危房的房屋:在买房时一定不要因为价格的便宜而购买房龄很老的房屋。
5.没有住满5年的经济适用住房、限价商品房:经济适用住房和限价商品房都是政策性优惠住房,未住满5年是不允许转让的。
6.购买存在租户的房屋时一定得谨慎:根据我国《合同法》的规定,承租人(租户)是享有优先购买权的,因此如果购买存在租户却又没有告知的房,是有一定风险的。
本案涉及的法条有:《物权法》第153、191条,《土地管理法》第62条,《合同法》第230条。

摘自:《房屋买卖合同法律风险与防范》,中国政法大学出版社2017年7月出版。

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