违法拆迁后房价上涨的,应如何确定赔偿金额——中国行政审判指导案例


最高院行政审判厅 已阅24499次


查看此书介绍或购买此书


违法拆迁后房价上涨的,应如何确定赔偿金额
——李向巨诉黑龙江省哈尔滨市道外区政府房屋拆迁行政赔偿案①


第28号案例
【裁判要旨】
因违法拆迁导致房屋灭失无法重新评估的,应按房屋赔偿时的市场价格予以确定。
【索引词】
房屋拆迁违法侵权行政赔偿
案情
上诉人(原审原告):李向巨。
被上诉人(原审被告):哈尔滨市道外区人民政府。
原审第三人:哈尔滨市道外区城市建设局。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院二审认定,2005年7月15日,哈尔滨市房产住宅局向第三人道外区城市建设局颁发了房屋拆迁许可证,准予其实施拆迁。原告李向巨所有的位于道外区十九道街的房屋在拆迁范围内。李向巨房屋动迁时评估价为每平方米单价2387元,同时,哈尔滨光太房地产开发有限责任公司2005年7月17日向动迁范围内的居民发放购房须知,表示被拆迁居民签订“拆迁货币补偿协议”后,如购买《道外二十道街小区》三街区301、303、308栋商品房,原房拆迁建筑面积享受标准价格每平方米2200元的优惠,优惠时间20天,以上房屋楼层差价四层增加15%。但李向巨不同意对其房屋价格的评估结论,书面申请复估,但拆迁单位及评估机构未依建设部[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、第二十一条第一款的规定予以答复及复核估价。因李向巨与第三人未达成拆迁补偿安置协议,2005年8月21日,被告以其临设机构哈尔滨市道外区拆迁指挥部的名义向李向巨送达了强制拆除通知,限李向巨二日内搬迁完毕。原告到期未搬迁,被告于8月24日将李向巨的房屋强制拆除。李向巨不服,遂起诉至法院。至2008年11月末时,动迁地段的多层房屋销售价格为4000元每平方米,四层加价18%,阳台计算面积,不含朝向费。
因一审法院判决依据拆迁时可得补偿款确定赔偿金额,李向巨对此不服,上诉主张,根据行政诉讼法、物权法、国家赔偿法的相关规定,应以上诉人全部实际损失的事实为依据,根据该地段商品房整套销售市场成交价格计算赔偿数额。应按私产商品房128.76平方米、每平米销售价4200元计算;楼层差价20%及朝向费(24246.60元),合计662025元。
被告道外区政府辩称,按2378元每平方米评估作价的拆迁款当年完全可以购买新房,但上诉人始终不同意补偿结果,过错应由上诉人承担,上诉人按照房价上涨增加请求没有依据。
审判
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院经审理认为,被告作出的强制拆除通知已被确认违法,对因违法行为给原告造成的损失,被告应予赔偿,赔偿金额应为李向巨因拆迁可得补偿款,拆迁可得补偿款参照第三人同意给付原告的拆迁补偿303055.62元确定。依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项、第二十五条第一款、第二十八条第(七)项之规定,判决:被告道外区政府于本判决生效后10日内,赔偿原告李向巨拆迁补偿款303055.62元。
宣判后,李向巨不服,向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经审理认为,李向巨的原住房为其自购的商品房,被违法拆除后,其应得的住房损失赔偿数额应按能够购置与其原居住状况同类的商品房计算。作为被拆迁人,李向巨有权对房产估价结论和拆迁补偿数额提出异议,拆迁方没有依照法定方式和程序处理李向巨的异议,导致拆迁纠纷未能及时解决,对此不能归责于李向巨。此后商品房价格上涨,李向巨主张按上涨后的价格计算赔偿数额,合理合法,依法应予支持。比照同类地区、同类房屋,现阶段房屋的价格计算,以哈尔滨光太房地产开发有限责任公司出具的证明为据,李向巨的房屋建筑面积为128.76平方米(含阳台面积),四层按4000元每平方米加价18%,李向巨应得赔偿款合计607747.20元。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条(四)项、第二十五条一款、第二十八条(七)项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条(三)项的规定,判决:一、撤销南岗区人民法院(2008)南行初字第68号行政赔偿判决;二、道外区人民政府赔偿李向巨房屋损失款计607747.20元;三、第二项赔偿款,由道外区人民政府在本判决生效后三十日内给付李向巨。
评析
一、背景情况介绍
近些年来,各地城市改造项目数量较多,拆迁人与被拆迁人间发生的纠纷层出不穷,甚至引发许多恶性案件。其中最主要的一个原因即在于拆迁人和行政机关违法拆迁、不依法律规定进行合理补偿。同时,有的拆迁人为了加快拆迁,忽略甚至是故意违反法定程序,采取野蛮手段对被拆迁人房屋先行拆除,然后再进行补偿。这些违法拆迁既给被拆迁人精神上造成了巨大的痛苦,也给财产上造成了损失。即使被拆迁人选择诉讼途径维护权益,但由于诉讼程序较长且可能经过多个审级,在此期间,房价可能已经发生了较大幅度的上涨,因此人民法院在判决时是以拆迁时的评估价格为依据还是以作出终审判决时的评估价格作为依据,一直存有争议。
二、确立裁判要旨的理由
本案的焦点问题是:在拆迁人与被拆迁人之间没有达成协议,行政机关也没有作出拆迁裁决的前提下,道外区人民政府作出强制拆除通知并采取强制措施拆除房屋,原告因此起诉要求赔偿,应当以房屋被拆除时的评估价格来计算,还是以法院判决时的评估价格来计算?
一种意见认为,房价上涨后,也应参照违法行为发生时的房价确定赔偿金额。理由如下:第一,原告房屋位于道外区十九道街,动迁时拆迁人每平方米拟补偿2387元。同时,哈尔滨光太房地产开发公司表示被拆迁人购买道外二十道街小区商品房享受每平方米2200元优惠,尽管楼层差价四层加价15%,但加价后每平方米仅为2530元,仅比每平方米补偿款高143元,原告完全可用补偿款在相同地段重新购置商品房。原告之所以拒绝签订拆迁补偿安置协议并要求复估,根本意图是在本已合理的补偿数额之上谋取更高利益。如果房价上涨,参考房价上涨后同类房屋价格确定赔偿金额,其他被拆迁人也会效仿原告即使给予合理补偿仍拒签补偿安置协议以谋求更高利益,这样会严重影响旧城改造的效率。第二,在补偿款数额合理情况下,原告不仅拒绝接受,而且未积极采取措施避免损失扩大,反而坐视房价上涨,导致损失几乎扩大一倍,对此原告具有过错,据此,对于损失扩大部分,原告应自行承担。第三,《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(七)项规定“对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿”。拆除房屋时,原告的直接损失与拆迁补偿大体相当,不应包含损失扩大部分。
我们认为,《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十六条明确规定了拆迁人与被拆迁人解决拆迁安置纠纷的两种途径分别是双方签订安置补偿协议或者在达不成协议的情况下,由有权机关作出拆迁安置补偿裁决。
第十七条还明确规定,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。因此,本案中拆迁人与被拆迁人既未对争议房屋的拆迁问题达成安置补偿协议,有权机关也未作出拆迁安置补偿裁决,涉案房屋的所有权依然归被拆迁人,也即是本案的原告李向巨所有。本案被告区政府在不符合法律规定的情况下,作出强制拆除通知并实施了强制拆除行为,是违法侵权,对此造成的损失应当依法予以赔偿。
我国的国家赔偿法立法时所确立的原则是“填平补齐”的赔偿原则,而不是“惩罚性”的赔偿标准。即当事人所取得的赔偿数额以受到的损失为限。因此,本案中原告人合法所有的房屋被非法拆除,对他的赔偿应当以能再次取得同等的房屋为限度。国家赔偿法第二十五条就规定,国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的,予以返还财产或者恢复原状。本案由于房屋已经被拆除且原址已新建房屋,故无法返还或者恢复原状,只能以支付赔偿金的方式来进行。按照《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(三)项和第(四)项的规定,在赔偿金的计算方式上,由于房屋已经灭失,应当以能够恢复原状的标准来给付赔偿金。即应当以判决时能够在同区位购买同等条件的房屋的价格进行赔偿。
因此,二审判决认为,针对李向巨原房屋及损失的客观情况,拆迁时的评估报告已经不能满足其赔偿请求。原审法院确认道外区人民政府赔偿李向巨的实际损失金额过低,不足以弥补李向巨被拆迁房屋的实际损失。应根据李向巨在原审法院提起行政诉讼时的请求及其应得的各项补偿的标准,按现行市场价格计算实际损失的金额。
需要说明的是,在一般的因房屋被强制拆除而引发的行政诉讼附带赔偿案件中,行政机关可能因非法拆除而赔偿、因越权拆除而赔偿、因野蛮拆除扩大损失而赔偿、甚至是超越拆迁范围拆除而赔偿,但在具体确定被拆迁人损失时,也应当考虑被拆迁人是否已经通过拆迁安置补偿协议或者拆迁安置裁决而取得原房屋的拆迁安置补偿款,如已取得此安置补偿款,则应当在计算赔偿金额后扣除此部分补偿款,以此体现对拆迁的安置补偿和对违法侵权的赔偿之间的区别,并体现国家赔偿的填平补齐这一立法原则。


撰稿人:吕诚、于萍、王立新、于志远
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
采 编:于萍黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
责任编辑:耿宝建最高人民法院行政审判庭


摘自:最高院行政审判厅 《中国行政审判指导案例》

声明:该书摘由本站扫描录入,仅供介绍图书使用,错误在所难免,引用时请与原书核对。