房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人——中国法院2013年度案例:物权纠纷.2


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房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人
——李磊诉阳少平所有权确认案



【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13070号民事判决书
2.案由:所有权确认纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):李磊
被告(上诉人):阳少平
【基本案情】
李磊于2001年购买了北京市顺义区马坡花园7号楼二单元10A室房屋一套,交纳了全部房款及相关费用,但因为该房产为经联投资有限公司和北京天马房地产开发有限公司合作开发,且因为李磊并非上述公司人员,为了方便购买,李磊购买涉诉房屋的时候,就将房屋产权登记在了经联投资有限公司员工阳少平的名下。随后,该房屋多年来一直由李磊居住使用,并进行了装修,居住期间的相关费用亦由李磊支付,房产证也由李磊保管。但是,后来当李磊欲将房屋变更登记在自己名下时,阳少平予以拒绝,并称该房屋当初就是其出钱购买,登记在阳少平名下就是阳少平所有的房屋。对于李磊手持房屋产权证一事,阳少平称自己的老房屋产权证已经丢失,并补办了新的房屋产权证。李磊针对阳少平的否认,拿出了经联投资有限公司的收据、证明书和北京天马房地产开发中心的证明,表明购房款是自己所交纳且这两家公司都未收到过阳少平的房款。
【案件焦点】
依据双方当事人提供的证据能否认定李磊当初买房存在借名登记的事实及能否证明李磊是房屋的真正权利人。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为:本案中李磊主张对本案争议房产享有所有权,其提供了原始房屋所有权证、涉诉房屋的税费票据、房屋开发单位证明等证据,证实争议房产的购房款系由其支付,但以阳少平的名义购买涉诉房产的事实。根据当时经办人崔某某等的证言也可以认定李磊支付了本案争议房产的购房款。诉讼中,阳少平称其支付了争议房产的购房款,且李磊系无偿使用该争议房产,但就此部分事实其并未提供充足的证据予以证实,故对其该辩解理由本院难以采信。况且,从涉诉房屋的使用及装修情况来看,假如被告实际购买了房屋,其在长达
10余年的时间里不去管理自己的房屋,任凭他人进行装修、使用且不支付任何费用,有悖常理。被告并未提供其购买房屋的相关手续,简单以房屋相关资料丢失为由辩解,难以让人信服。根据我国《物权法》的规定,因物权的归属、内容产生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽登记在阳少平名下,但根据已查明的事实,李磊支付了本案争议房产的购房款,其应享有争议房产的所有权,故本院对李磊要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求予以支持。
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定,判决如下:
确认坐落于顺义区马坡花园7号楼二单元1至2层10l室房屋为原告李磊所有。
阳少平以原审判决认定事实错误,滥用事实推定为由提起上诉,北京市第二中级人民法院审理后认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。为证明自己系诉争房屋的真正权利人,李磊提供了原始房屋产权证书,购房过程中产生的税费票据等购房手续,诉争房屋开发商出具的证明以及崔某某等证人证言等证据,证据之间可以相互印证,形成了完整合理的证据链条,结合李磊以所有权人身份对诉争房屋长期居住使用的事实,本院认定李磊系以阳少平之名办理购房手续以购买诉争房屋,系诉争房屋的真实所有权人。阳少平虽主张其支付了购房款,系真正产权人,但就此未能提供充分有效之证据支持,且其从未以所有权人之名对诉争房屋进行管理使用,也未实际控制过房屋,其辩称理由与常理及事实不符。故阳少平的上诉请求,因无事实及法律依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法院正确,判决驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
此案的焦点即原告李磊是否对涉诉房屋享有所有权。与其他确认所有权纠纷不同的是,本案涉及到实践中存在的房屋买卖借名登记问题,具有实践意义。对于此类纠纷,如何通过证据分析进行法律判断,从而确定房屋的真正权利人往往是问题的关键所在。
本案涉及房屋的所有权归属依照不动产登记薄的记载应当属于被告阳少平,但原告李磊主张其才是房屋真正的权利人,最初只是借用被告阳少平的名字进行了登记。在此情形下,以下四个方面的认定对于确定真正权利人具有重要的意义:
1.涉诉房屋产权证登记为谁,由谁保管
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交由他人。本案中,原告李磊持有最初的房屋产权登记证,登记人为被告阳少平。如果房屋实际权利人为阳少平,则由原告李磊长期保管该证书的做法有违常理。另外,虽然被告阳少平手中也持有产权证书,但该证书的获得据其陈述为原有证书丢失后补办所得。
2.涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付
依据常理,自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。本案中,原告李磊提供了收据、证明书、证人证言等相关证据,证明是其交纳了涉诉房屋的购房款,且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费、供暖费用的票据。对此,被告杨少平解释为其因搬家丢失了办理房屋登记的票据,将必要费用之票据与房屋产权证书综合观察,被告阳少平称丢失的说法有违常理。
3.涉诉房屋由谁长期支配使用
本案中,原告李磊提供了相关的水电费和取暖费等票据,证明了涉诉房屋自2000年开始一直由原告居住,并进行了装修。被告称因为原告父亲为领导才一直让原告在此居住,而自己在其他地方租房居住,且并不知晓房屋装修的情况,该辩解同样与常理相悖。
4.房屋出卖方的证明
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人,当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。本案中,当初房屋的投资方经联公司出具证明和证人,证实当初收到的购房款系李磊所交,且证明当时因李磊非公司人员,才将房屋登记在阳少平名下。房地产开发商和负责办理产权登记相关事宜的天马房地产开发中心,也证明其并未收取过被告阳少平交纳的房屋购房款。
综合以上分析可知,原告提供的证据之间互相得到印证,且已经形成完整的证据链条,证明了原告为涉诉房屋的真正权利人,而被告阳少平并未提供有力证据证明其主张。

编写人:北京市顺义区人民法院 史智军



摘自:国家法官学院 编 《中国法院2013年度案例:物权纠纷.2》

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