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  • 公房承租人成员的认定--房屋拆迁新热点解析

    孙事龙 已阅9473次

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    公房承租人成员的认定

      公房承租是历史背景下的产物,其租赁关系建立依据政策规定,具有浓厚的行政色彩,而非按照市场经济公平、自愿、等价有偿原则确立,与其说是公房承租,不如称之为“分房”,至于分配的是所有权还是使用权,由于在城市房屋公有制时代里无法关注权利种类、性质,这种分配体制让人产生的概念是“该房归我”。而今遇到的拆
    迁确定公房承租人则事关利益、权利,同时也十分复杂,公房租赁关系具有福利、公益分配性质和政府照顾特征,这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在公房租赁关系中,承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定,出租人和承租人几乎没有意思自治。政府公房管理部门具有民事出租主体和行政管理主体的双重身份,《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》规定,因直管公房租赁引发的各种纠纷,既有民事法律性质的争议,也有行政法律性质的争议,应区别对待。在直管公房租赁合同关系中,涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时,房管所以一般民事主体的身份出现,与承租人具有平等的法律地位,相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中,房管所以行政管理者的角色出现,履行行政管理的职权,相应地,案件应当作为行政案件处理。

    笔者认为,公房承租人有广义和狭义之分,狭义的承租人特指一人,即租赁合同或租赁登记册、租赁证等有效资料上记载的承租人,一般多为家长或工作单位。广义的承租人则除了证件标明的一人外,还包括配偶和直系亲属。在婚姻关系存续期间,一方取得的权利,另一方当然享有;即便一方婚前承租,根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定,符合一定条件,离婚任何一方均可承租。家庭成员时常作为能否分房及分多大面积的重要考虑因素。

    如将狭义的承租人概念应用到具体事务,既不符合公房承租的政策精神,也不利于其他人合法权益的维护,应该从历史、现状和相关政策方面,结合每一户的实际情况确定承租人范围,着重考虑下列因素:①建立租赁关系时以几个人无房住名义分房,是婚前一人还是配偶双方,或家庭名义;②户口是否登记在该房屋;③有无分家或作过其他内部约定;④是否实际居住;⑤有无其他福利分房、住房补贴类;⑥有无放弃权利的事实或行为。所以,不能简单地认’定承租人资格,这关系到利益分配权取得。

      天津市公有住房变更承租人管理办法第二条公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。公有住房使用权过户只能由1人申请过户,符合过户条件的家庭成员有2人以上(含2人)的,应当达成一致意见后方可申请过户。
    公有住房使用权过户的,申请人应当提交下列材料:

      申请人户籍簿及身份证(原件及复印件)、图章;

      公有住房租赁合同;

      承租人死亡的,提交死亡证明(原件及复印件);

      户籍迁出本市的,提交户籍注销证明(原件及复印件);

      承租人配偶、子女、父母等共同签订的同意过户协议公证书。

    (六)过户申请书。

    过户申请人为18周岁以下未成年人或者其他无民事行为能力人申请过户的,可以由其监护人代理申请过户,并提交经公证的代理履行承租房屋义务的保证书。

    没有符合过户条件的,出租人可以收回该公有住房使用权。

    第三条公有住房承租人死亡后没有符合第2条规定过户条件的,承租人的兄弟姐妹等在本市主要报纸刊登公告,公告3个月期满无异议的,提交具结书后可以申请过户。

    第五条 在同一套或者同层毗邻非成套公有住房中,有2个以上(含2个)公有住房租赁合同,承租人是同一承租人或者与其配偶、子女、父母分别承租的,可以申请办理并户。

    公有住房使用权并户的,申请人应当提交下列材料:

    (一)申请人户籍簿及身份证(原件及复印件)、图章;

    (二)公有住房租赁合同;

    (三)并户申请书;

    (四)承租人与配偶不是同户籍的,提交结婚证(原件及复印件);承租人与子女、父母不是同户籍的,提交子女、父母关系公证书。

      摘自:孙事龙著《房屋拆迁新热点解析》

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