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  • 加强区分建筑物管理有若干重要实益--区分所有建筑物管理的法律问题研究

    徐海燕 已阅6521次

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    加强区分建筑物管理有若干重要实益

    一般认为,物权法律制度系静态法律,不如债权法律制度活泼而富有弹性,然而随着社会的进步、经济的发展,以及法学思潮的演进,物权法律制度亦随之而变迁发展。加强区分建筑物管理,构建区分建筑物管理的法律制度,即是有关物权法律制度因应人类居住生态变迁之需而产生和发展的,而其一旦确立,亦必将发挥重要影响。我们认为加强区分建筑物的管理的重要意义首先应表现在以下几点:

    (一)维持区分建筑物的物理机能,充分发挥其社会的、经济的作用物尽其用,是物权法制度的理想和追求,也是在资源有限性与需求无限性之间的紧张关系面前,人类的必然选择。概括来说,加强区分建筑物管理,可以发挥如下作用:

    1.管理是延长建筑物业使用寿命的关键

    区分建筑物已是人类居住形式的主流,而区分建筑物整体的存续通常要达到数十、上百甚至几百年之久,在如此漫长的过程中,建筑物业自然难以避免自然的风化、雨水的侵蚀,如果管理措施健全完善,则无疑会延长建筑物业的使用寿命;相反,如果建筑物业管理不善,则势必使得建筑物业加速毁损。

     2.管理是建筑物业发挥功能的必需

     随着科技的进步,现代建筑物业功能亦更加综合,提供这些综合功能的设施设备、电源电子管线等不计其数,非专业人士无从胜任建筑物业的管理。而对这些建筑物业的管理稍有不慎即可能导致其中的设备设施运转失灵,影响业主的使用甚至使业主的使用目的落空。同时不可避免地还会给整个建筑物业带来不可估量的经济损失。因此,可以说,加强建筑物业管理还是发挥物业功能所必需的。

     3.管理是建筑物业保值增值的关键

     住宅市场化、商品化的结果是,住宅物业成为业主的私人财产,可以由业主进行排他性支配,并可以在市场上流通转让,而一个物业小区如果管理水平较高则势必能提升建筑物业的市场价值;相反,如果一个物业小区管理不善,垃圾遍地,臭气冲天,纠纷不断,失窃严重等,业主避之唯恐不及,因此这样的区分建筑物在谁手上都会成为烫手的山芋,没有人愿意接手,即使对外出租亦会为知情的租客所指摘,因此,其市场价值包括租金价格必然比同类建筑物要低。这一点对于以区分建筑物作为投资对象的业主来说,显得尤其重要。

     (二)定纷止争,和谐人际关系

     加强区分建筑物管理,其中极其重要的一项内容就是要厘清业主与开发商之间、业主与物业服务企业之间以及业主与业主之间、业主与业主团体之间的关系。如业主与开发商之间是房屋买卖合同关系,业主享有区分建筑物的所有权并负有支付购房款的义务,开发商有权收取售房款并应向购房人交付房屋、承担房屋质量担保责任等;物业服务企业是受全体业主或业主团体之委托提供物业管理服务的企业法人,物业服务企业应依据全体业主或业主团体的授权并应依据物业服务合同的约定提供物业管理服务,业主则有交纳物业服务费的义务……唯有相关各方利益主体之间的权利义务关系明晰,主张权利,才能够名正言顺,履行义务,才能够心平气和。

    诚然,源于人们利益和需求的差异性,纠纷的存在具有相当的客观性而无可避免,但一些不必要的纷争则是理应避免也是可以避免的。因为,在一个权利义务关系明晰的制度环境中总能比权利义务关系模糊不清的制度环境中少产生很多不必要的纠纷。现如今,围绕区分建筑物业产生的纠纷,很多即是由于权利义务关系不明晰造成的。如有的业主对开发商不满,如开发商交付的房屋与合同约定面积有出入,开发商交付的房屋出现墙体裂缝、墙皮脱落等问题,业主不向开发商主张权利,却采取了拒绝交纳物业服务费的方式,纯系混淆了业主与开发商及业主与物业服务企业之间的法律关系的性质,因此而产生的纠纷就不能认为是恰当和必要的。又如,物业服务企业在物业小区空地上私设停车位,收取高昂的停车费;物业服务企业对拒绝交纳物业费的业主采取殴打、禁止进入物业小区等措施,也系对其与业主之间的法律关系的界定和认识不清所致。

    党的十七大报告提出,中国特色社会主义道路,就是在中国共产党领导下,立足基本国情,以经济建设为中心,坚持四项基本原则,坚持改革开放,解放和发展社会生产力,巩固和完善社会主义制度,建设社会主义市场经济、社会主义民主政治、社会主义先进文化、社会主义和谐社会,建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家。而构建社会主义和谐社会,就要“完善社会管理,维护社会安定团结”,“最大限度激发社会创造活力,最大限度增加和谐因素,最大限度减少不和谐因素”。加强区分建筑物管理,理顺围绕区分建筑物各方利益主体之间的权利义务关系,势必减少这些当事各方之间的不和谐因素并增加有利于和谐的因素,利于物业小区的和谐。从某种程度上说,物业小区的和谐,是社会主义和谐社会的组成部分,事关业主关系甚巨,事关和谐社会的大局甚巨。

    (三)加强物业管理还是一种人文关怀

    如果说定纷止争、和谐人际关系的逻辑原点是人与人之间的关系、是社会整体的话,加强区分建筑物管理最终还将体现为一种人文关怀。

    古往今来说,安居乐业始终都是对盛世图景的理想描绘,而在安居和乐业的关系上,恐怕安居应较乐业更为重要。古代有孟母三迁、择邻而居的故事,尽管孟母的用意在于子女的教育,但从中亦折射出居住环境、居住质量之重要。因此,特别是在当代社会房地产价格飞涨、迁居实属不易的情况下,提高每一区分建筑物的管理显得尤其重
    要。高品质的物业管理,不仅提高了物业本身的使用效能,更将公平和正义播撒于人间。所谓正义就是给予人应得的部分,界定清楚了物业权属性质,明确了围绕区分建筑物各方当事人之间的权利义务关系,则势必在相关当事人之间,特别是作为芸芸众生的业主之间,划定了权利与义务的楚河汉界,如果这个楚河汉界的划分能用正当来评价的话,则相关当事人之间必然在情感上获得了应得的待遇的主观评价。对作为个体的业主来说,其结果必然是带来心灵的舒畅和内心的宁静,从而老人能够怡然自得并尽享天年,青年能够心无旁骛而安于事业,少年能够嬉戏畅游而免于灾祸。

      摘自:徐海燕著《区分所有建筑物管理的法律问题研究》

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