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  • 公房使用权能适用善意取得制度么?-公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑/100个案例丛书

    靳起盛蔚 已阅10661次

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    公房使用权能适用善意取得制度么?

    案情

    顾念恩系顾佳之父。顾念恩一家原居住的平房三间拆迁,顾念恩于1993年12月与拆迁人签订《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,获得安置的二居室公房两套。1995年3月,顾念恩与顾佳之母经法院终审判决离婚:顾佳由其母抚育;拆迁所分两套二居室楼房,顾佳之母和顾念恩每人各居住一套。1996年顾佳及其母被安置在祥和区37号公房内居住,顾念恩被安置在本案诉争的铁合区公房内居住。顾念恩就诉争房屋于1997年1月与铁合区房屋管理所签订了《公有住宅租赁合同》,该合同抬头的“承租方(乙方)”处填写为“顾佳”,落款“乙方:(签字或盖章)”处填写为“顾念恩”。2001年,顾念恩因故离开诉争房屋。其间,顾佳以租赁合同丢失为由向铁合区房管所申请补办诉争房屋租赁合同,并声明原有合同作废。新的《公有住宅租赁合同》抬头的“承租方(乙方):”处和落款“乙方:(签字或盖章)”处均填写为“顾佳”。

    2007年9月,赵云延(甲方)与中介公司(乙方)签订《房屋换入委托合同》,约定甲方委托乙方置换入诉争房屋,置换入价格为48万元整。换出房屋价格再议。2007年10月,顾佳与赵云延签订《转让协议》,内容为:“诉争房屋承租人顾佳。因住房调整,自愿将该房使用权转让给赵云延,有本市户口,双方就房内设施及经济方面自行解决,如今后因转让引起家庭纠纷责任自负,新承租人保证今后按时交纳房租。”同日,铁合区房管所为赵云延办理了诉争房屋的《公有住宅租赁合同》。此后,赵云延入住诉争房屋至今。

    顾念恩于2008年2月诉至法院称:顾佳是我的女儿。我们一家原住房进行拆迁,安置我们一家两套二居室住房。后我与顾佳之母离婚,经法院判决,我们夫妻对拆迁来的两套二居室楼房每人各居住一套。我被安置入住诉争房屋,公房租赁合同将顾佳与我同时登记为承租人,顾佳时年13岁。2001年我因故离家,委托他人看管该房。后顾佳以I临时居住为由,骗取了该房的钥匙。今年我回到本市,到诉争房屋看房,发现赵云延在此居住,赵云延声称“顾佳已将该房卖给我了”。我又到铁合区房管所了解情况,得知该房承租人已被铁合区房管所于2007年10月变更为赵云延。综上,我认为顾佳、赵云延恶意串通,非法买卖我承租的公房,侵害了我的居住权和生存权,故诉至法院请求法院:确认顾佳、赵云延关于诉争房屋的房屋买卖行为无效,并责令顾佳、赵云延返还我上述房屋;诉讼费由顾佳、赵云延负担。

    顾佳辩称:我自愿与赵云延签订了《转让协议》,将诉争房屋使用权转让给赵云延。铁合区房管所为我办理了与赵云延的承租权转让手续,这符合相关规定和法定程序,不存在房屋买卖行为。1997年房管所为我办理了诉争房屋《市公有住宅租赁合同》,由于当年本人尚未成年,所以由父亲顾念恩代理办了进住手续,并非与顾念恩同为承租人。后来本人发现租赁合同丢失,特向房管所申请补办并声明原有合同作废。综上,我不同意顾念恩的诉讼请求。

    赵云延辩称:我什么都不知道,我只是通过中介公司交了50万元得到了这套房屋,其他的情况我不知道。我并没有买卖房屋,我是与中介公司签订房屋转换合同。具体他们如何操作我不知道。顾念恩说恶意串通我认为是不对的。公有住房租赁合同载明承租人为顾佳,顾佳享有支配、使用和转让权,顾念恩并非诉争房屋承租人,对顾佳转让诉争房屋承租权无无权干涉。故不同意顾念恩的诉讼请求。

    结果

      法院经审理认为:公民的合法权益受法律保护。本案顾念恩系原来平房的被拆迁人,其对诉争房屋享有居住权已被生效的离婚民事判决书所确认。现顾佳在未征得其同意的情况下私自将该房使用权转让给赵云延,应属无权处分行为。现顾念恩亦不予追认,故顾佳与赵云延所签转让协议无效。协议无效后,双方应互相返还因该协议取得的财产。顾念恩请求赵云延腾退诉争房屋,并无不当。但是,考虑到赵云延现无其他住房,其腾房需要一定的准备时间。由于公房承租权具有特殊性,在有其他共居人的情况下租赁合同所载明的承租人并非租赁房屋的唯一使用权人,故赵云延以诉争房屋后来的公有住房租赁合同载明的承租人是顾佳为由主张顾念恩对诉争房屋使用权的处分无权干涉,缺乏法律依据。况且后来的公有住房租赁系依顾佳申请补办,与原始租赁合同对承租人的记载亦不完全相符。同时,虽然赵云延在签订转让协议时出于善意,但因承租权属于债权性质,故其难以依据物权法上的善意取得制度取得诉争房屋使用权。至于赵云延因转让协议无效而享有的相应权利,可以另行向顾佳主张。对于顾念恩请求顾佳返还诉争房屋的诉讼请求,因顾佳系该诉争房屋承租人,故对该请求,不应支持。据此,法院做出判决:1.顾佳与赵云延签订的《转让协议》无效。2.赵云延于本判决生效后1年内将诉争房屋腾退给顾念恩。3.驳回顾念恩的其他诉讼请求。

    分析

      公房使用权无法适用善意取得

      本案是典型的公有住房使用权无权处分案件。《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”所谓善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得对财产的所有权或者其他物权。需要指出的是,这里的财产包括动产和不动产。

    善意取得制度的目的在于保护占有的公信力,保护交易安全,鼓励交易,保护商品交易的正常秩序,促进市场经济的有序发展。在传统的善意取得制度理论中,善意取得的财产限于动产,而以登记作为公示的不动产的取得,则不适用此制度。我国正处于向市场经济过渡的转轨时期,许多不动产登记制度尚未完善,经常存在“一房二卖”,甚至“一房多卖”的情况,导致许多购房人的权利得不到保证。因此,将善意取得制度适用于不动产交易领域,可以最大限度的保护善意第三人的利益,从而促进社会主义市场经济有序地发展,所以我国《物权法》规定善意取得制度适用于不动产。

    善意取得制度是国家立法基于保护交易安全,对原来的权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置,受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是当事人的法律行为,具有确定性和终局性。善意取得涉及三方当事人的利益,即财产原权利人、让与人和受让人,产生三方面的法律关系,:第一,原权利人和受让人之间发生物的权属变动关系,受让人因善意取得而即时取得标的物的所有权,原权利人的所有权因此而消灭;第二,让与人与受让人之间基于法律行为而产生债权债务关系;第三,原权利人和让与人之间,原权利人的所有权因为受让人的善意取得而发生消灭,又不能请求受让人返还财产,法律只能对原权利人提供一种债权上的救济,即原权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同或者侵权责任。

    善意取得的构成要件包括:第一,受让人受让财产时是善意的。所谓“善意”,是指行为人的内在心理活动,作为主观活动状况,不显于外部,难于度测,但是作为法律概念,必须具有可量度性和可操作性,应当有具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时,应当采取推定的方法,即推定受让人是善意的,应当由原来的权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能证明为恶意,则推定为善意。第二,以合理的价格有偿转让。在许多情况下,无偿转让财产本身就表明财产来源可能是不正当的,而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在受让财产时,应当查明财产的来源,如果不经调查就无偿受让财产,则本身是非善意的,或者说是有过失的。无偿取得财产时,不适用善意取得。第三,转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。如果双方仅仅达成了一致,而并没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果,双方当事人仍然只是一种债的关系,受让人要取得财产所有权,需要受让财产予以交付,即占有财产。

    但是本案却不能适用善意取得。善意取得有若干要件,其中一个最主要的在于取得的是物权。而租赁权是债权,无法适用善意取得制度。公有房屋的租赁权有着特殊的背景和内容,在《物权法》制定之时,对于公有房屋租赁权的性质也有过争论,但最终的定稿没有将此种权利规定为物权。根据物权法定的原则,法无明文规定就不能称之为物权。所以尽管本案的其他要件均符合善意取得制度的条件,但是由于取得的不是物权,所以还是不能适用善意取得制度。

    提示

    承租人不一定能够单独处置公有房屋使用权

    公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表,虽然由这个人承租,但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房,除了承租人外,拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房,承租人要处置该套公房的使用权,在一些情况下就要看其他使用权人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既有利益,那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求这类使用人的同意,承租人就无权处分使用权,如果处分了,就会发生法律上的无权处分。

    本案就属于此类案件。生效的离婚判决中明确了父亲享有一套拆迁后的公有房屋的承租权。本案拆迁发生时间较早,当时的拆迁还采用过度周转的方式,先拆迂,提供给被拆迁人周转用房,待安置用房建好后再行分配,所以才会出现判决中只列明一套公有住房而不写明具体位置的情况。在离婚判决生效后,父亲享有使用权的公房下发。在当时那个年代,写成孩子名字是一种较为普遍的现象,所以本案不能以当时租赁合同写为女儿名字就认定承租权是女儿的。所以本案的公有房屋使用权是父亲和女儿都有的。女儿是名义上的承租人,但是其对使用权是不能单独处分的,要处分应当征求父亲的意见。如果父亲不同意,那女儿的处分就是无权处分。

    胜败关键

    《合同法》第5l条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”本案中的公有住房租赁合同的抬头处虽然写的是女儿的名字,但根据有效的离婚判决可以看出,诉争公有房屋是父亲拆迁所得,所以父亲对该房屋享有使用权,女儿无权单独处分。现在女儿没有经过父亲的同意将公有房屋使用权加以处分,姑且不论这种出卖的行为是否符合公有房屋使用权处分的法律规定,其处分也是一种无权处分,由于没有经过权利人的追认,所以人民法院判定合同无效,支持了父亲的主张。

      摘自:靳起,盛蔚著《公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑/100个案例丛书》

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