附条件房屋买卖合同纠纷案--《律师办案常见民事疑难指导》


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附条件房屋买卖合同纠纷案

(一)案情简介
甲(女,49岁)家原有祖传房屋5间,坐落于北京海淀区明光村。甲在北京某郊县工作,房屋由其母亲一人居住。1994年5月甲母迁往某郊县,随甲一块生活。甲母走时将房交与邻居乙代管和使用。因自己长期不使用,甲与其母商量准备将房卖掉。邻居乙要求买下。1995年2月,甲和乙请人作中间人,订立房屋买卖契约。契约写明:房价人民币30万元,在1995年内分三次付清;在这一年内买方何时付清房款,卖方何时将房屋买卖契证交给买方。当时乙交了房价款5万元,三个月后又寄5万元,尚欠房款20万元。甲多次催要房款而未得,甲家也就未将房屋买卖契证交与乙。其间,乙家继续居住并对房屋进行多次维修。1997年3月15日,甲和其母曾找到乙,要求收回房屋,退回房款,乙坚决不同意。 1998年2月,海淀区学院路电影院因扩建需要拆除甲乙争议的5间房。电影院与乙达成协议,以房价50万元买下争议之房,甲得知此事后,于同年6月以乙房款未交清,房屋产权尚未转移为由诉至海淀区人民法院,要求确认房屋归己所有并收回自己的产权。被告乙辩称,买卖双方词·有房屋买卖契约,自己已交了部分房款;契约并未规定“房价款不交清,房屋买卖契约无效”,所以房款只是欠原告的债务。因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的
请求。
(二)争议所在
一种观点认为,原告甲母同被告乙买卖房屋是自愿的,有中间人、契约执笔人作证,立有房屋买卖契约,被告也已交付了部分房款,买卖关系已经成立。被告所欠部分房款属于债务,应比照当时的物价确定尚欠房款,适当归还原告。因此,原告甲同被告乙所为的买卖房屋行为有效,房屋应归被告所有。被告应将卖房所得50万元给付原告20万元。
另一种观点认为,甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由在于双方在合同中明确约定:乙应在1995年一年内分三次付清房款,甲才将房屋契证交给他。因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于乙直到1998年还未付清房款,买卖合同中所附条件并未成就,这一买卖行为还未发生法律效力。乙在没有取得房屋所有权的情况下,将房屋卖给电影院是无效的。因此,房屋所有权归甲,而甲则应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。
(三)法理分析
1.附条件民事法律行为概述
本案涉及的是附条件民事法律行为。附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件,并且把该条件的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去法律效力的根据的民事法律行为。通说认为除了法律明确规定不得附条件的民事法律行为外,其他民事法律行为均可以由行为人
设定条件,以此来限制民事法律行为的效力,从而满足行为人的各种不同需要。为了维护市场经济秩序和社会整体利益,法律对当事人设定的条件加以一定限制和干预是必要的。一般认为不得附条件的民事法律行为主要包括:(1)妨碍相对人利益的,这主要是指形成权的行使。如《合同法》第99条第2款规定:当事人主张抵消的,应当通知对方。通知自到达对方时生效,抵销不得附条件或附期限。(2)违背社会公共利益或第三人利益的。如《中华人民共和国票据法》第33条规定:背书不得附有条件,背书附有条件的,所附条件不具有效力。这是考虑到票据的流通性以及票据受让者的利益。本案是房屋买卖合同,不在限制附条件的民事法律行为之列,可由行为人设定条件。
2.民事法律行为所附条件的特点
附条件民事法律行为中所指的条件是指当事人以将来客观上不确定事实的成就或不成就,决定民事法律行为效力发生或消灭 的附款。它既可以是自然现象,也可以是人的行为,一般应满足下 列三点:
(1)条件应是将来发生的事实。如果该事实是为民事法律行 为之前已经发生的,则不能作为民事法律行为所附的条件。如A 在出租自己房屋之前已知道自己继承了其祖父房屋,那么A在租 房合同中将继承祖父房屋这一事实作为条件是毫无意义的。有无 这一条件对租房合同的实现不产生任何影响。一般情况下,这种 约定视为没有附任何条件。
(2)条件应是不确定的事实,也就是说是可能发生也可能不 发生的,当事人不能肯定。如果是将来必定发生的,则应作为期限 而非条件。期限是以将来客观必然到来的事实为内容,而条件则
是以将来不定的事实为内容。这是期限与条件的根本区别所在。我们可以比较下列两个约定:“本星期三下雨则买伞”,本星期三可能下雨,也可能不下雨,因此本星期三下雨是条件。但若所约定的是下雨则买伞”,下雨只是一个时间问题,总有一天会下雨,因此下雨是确定的事实,只能作为期限。如果是将来必不发生的,如“若是地球绕着月亮走,我就跟你公司签合同”,地球不会绕着月亮走,所以这份合同永远无法签就。这样的约定本身就是一种拒绝。还需要指出的是这里的不确定是指客观上的不确定,而非主观上的不确定。如果该事实在客观上已经确定,而当事人却认为是不确定的,也不能作为条件。
(3)条件是由行为人约定的事实。所附条件应是当事人所协商确定的,是双方意思表示一致的结果。如果是法律强制性规定或行为性质所决定的事实,则不能作为所附的条件。因为无论双方是否将其作为条件,其自动发生作用。行为人约定的事实应是合法事实。作为附条件的民事法律行为的条件,其设立目的在于决定民事法律行为的效力。因此违反法律和社会公共利益的违法条件不能作为民事法律行为所附的条件。违反法律和社会公共利益属于民事法律行为无效的种类之一。因此约定违法,将导致民事法律行为的无效。如甲跟乙都在同一条街上开饭店,竞争激烈。甲跟丙约定,如丙能砸毁乙的饭店,甲愿让丙参股自己的饭店。由于所附条件即砸毁乙的饭店是违法的,因此这个约定是无效的。丙即使真为此砸了乙的饭店,也不能主张自己参股甲的饭店。
在分析了条件的特点后,我们可以看一下本案所附条件是否符合上述特征,也即是条件是否存在。本案条件是“乙应在1995年一年内分三次付清房款”,双方订立合同的时间是1995年2月,乙交款的时间在将来的10个月;乙在这10个月中有可能交款,也可能不交款,属于不确定事项;购房分期付款是双方当事人在合同
中明确约定的,而且这一条件也是在民事流转过程中经常使用的方式,既不违反法律规定。也不违背公序良俗,是合法的。因此本案中的条件是存在的,双方所订立的合同是附条件合同。
3.法律行为所附条件的分类
(1)按照条件对民事行为效力产生与否所起的作用,可以将其划分为附延缓条件的民事法律行为和附解除条件的民事法律行为。依这一分类标准,本案属于附延缓条件的民事法律行为。延缓条件又称停止条件.是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务要在所附条件成就时才能发生效力。附延缓条件的法律行为在条件成就之前就已经成立,但效力处于停止状态,即在延缓条件成就以前,民事法律行为已经成立,行为人之间的权利关系已经确定,但是权利人尚不能主张权利,义务人还没有履行其承担的义务的责任,即双方的民事权利和民事义务的法律效力尚处于停止状态。如在本案中,双方约定买方在1995年内分三次付款,何时交清房款,卖方何时交付房屋契证。双方买卖房屋的行为在签订完契约时就已经成立,双方之间的权利义务关系已经确定。但由于买方在1995年内未交清房款,买卖双方之间的房屋买卖合同未生效,买方也就不能主张自己是房屋所有权人。法院认为双方买卖合同成立的观点是正确的,其错误在于混淆了合同生效与合同成立这两个不同概念,而以合同成立为由将房屋判归买方。合同成立是指当事人达成协议而建立了合同关系;合同生效则指合同具备一定的要件后便能产生法律效力。在大多数的情况下,合同成立时具备了生效的要件,因而其成立和生效时间是一致的。但合同成立并不等于合同生效,它们各有其不同要件。附条件的
合同在条件成就之前,合同虽成立但不发生效力。解除条件又称消灭条件,是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的民事法律行为,在所附条件成就以前,已经发生法律效力,行为人已经开始行使权利和义务;当所附条件成就时,则该民事法律行为失去法律效力。解除条件的作用,是使已经发生法律效力的民事权利义务关系失去法律效力。如双方约定:租房人甲一旦自己买房,则他与乙之间的租房合同终止。在这里,甲买房就是解除条件,甲在没买房之前,租房合同始终有效;一旦买房,则租赁关系结束。
(2)按照某种客观事实的发生或不发生为标准,附条件民事法律行为可分为附肯定条件的民事法律行为和附否定条件的民事法律行为。肯定条件又称积极条件,是指以发生某种客观事实为其条件的内容,肯定条件以一定客观事实的发生为条件成就,而以所附事实不发生为条件不成就。否定条件又称消极条件,是指以不发生某种事实为条件的内容。与肯定条件相反,它以一定事实的不发生为条件成就,而以一定事实的发生为条件不成就。依这一分类标准,本案属于附肯定条件的民事法律行为。
4.附条件民事法律行为的效力
(1)条件成就时的效力。条件成就是指构成条件的内容已经实现。对于肯定条件,以条件事实的发生为条件成就;对于否定条件,以条件事实的发生为条件不成就。条件成就后,民事法律行为当然发生效力。如约定“若甲考上大学,则乙送甲1000元”,若甲考上大学,这份约定生效。以民事法律行为的成立是否必须依照某种特定的形式为标准,可以将民事法律行为分为非要式法律行为和要式法律行为,前者指法律不要求特定形式,行为人自由选择
一种形式即能成立的行为,一般民事法律行为均为不要式行为,如所附条件成就,则可直接发生法律效力;要式法律行为是指法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的行为。如不动产的抵押登记,需在双方办理抵押登记后才产生效力。对于这类行为来说,即使所附条件成就时,还是需要经过一定形式或履行一定程序。本案涉及的是房屋买卖合同,亦属要式法律行为。就本案来说,即使买方已在1995年付清房款,也还需办理房屋产权转移手续,买方才能真正成为争议房屋的所有权人。
(2)条件不成就时的法律效力。条件不成就是指构成条件内容的事实已明确不能实现。对于肯定条件,以该事实的不发生为条件不成就,对于否定条件,则以该事实的发生为条件不成就。对于条件不成就时的效力,《民法通则》和《合同法》均未明文规定。通说认为,附延缓条件的民事法律行为条件不成就时,该民事法律行为视为不存在;附解除条件的民事法律行为,条件不成就时,视为该民事法律行为不再附有条件,维持该民事法律行为的原有效力。就本案来说,所附条件是附肯定的延缓条件,只要买方在 1995年内分三次付清房款,则买卖合同生效;但直到1997年,买方还没有付清房款,延缓条件没有成就,因此买卖合同不发生效力。
(3)条件成就与否未定时的效力。在此种状态下,因条件的成就或不成就而获得利益的一方当事人,对于该利益有一种可能性,在法律上称为期待权,即法律规定附条件法律行为的当事人,于条件是否成就未确定之前,不得损害相对人因条件成就依该法律行为所生利益。否则,应承担损害赔偿责任。凹就本案来说,卖
方在买方付款期限内(合同签订到1995年底)就不能处置该房屋,否则便侵犯了买方的对房屋的期待权。这可以跟条件成就或不成就的拟制联系起来。为了维护民事法律行为制度的严肃性,充分发挥附条件民事法律行为在民事交往中的积极作用,维护当事人的合法权益,《合同法》第54条第2款规定:当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。要阻止条件成就或促成条件成就只能发生在条件成就与否未定时。从这一角度说,条件成就或不成就的拟制亦是保护一方当事人的途径之一。
综上所述,甲、乙之间签订的是附条件的房屋买卖合同,乙未按期付清房款,所附条件没有成就,房屋买卖合同没有生效,甲依旧是该争议房屋的所有权人。甲应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花的费用。
(撰稿人:任静萍)

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